主题：南京：2005年江北楼市热点预测
- 发表于2005-06-13
●大盘战略全面启动前景如何？
大盘们2005年都将会有动作，明发滨江新城、天华百润、华欧国际友好城、万江共和新城、大华·锦绣华城等超级大盘已经肯定会在上半年推出新房源，威尼斯水城也在一旁虎视眈眈，随时可能加入超级航母的战团中。
在《江北大盘——机遇与风险并存》一文中本人提出过这样一个基本观点：大盘之间既存在宏观上的共同利益也存在微观上的竞争关系，优胜劣汰的规律在大盘之间同样适用。就目前形势而言，大盘出现“一荣俱荣、一损俱损”的可能性不大。大盘战略必将在机遇与风险的并存中曲折前进。一些定位不明确的大盘最终会遭遇市场的巨大风险，甚至沉没；一些定位准确的大盘将在良性循环的道路上越走越远；而新的、吸收了经验教训的大盘将继续涌现，继续将大盘战略演义得轰轰烈烈……
对于这个过程的到来，2005年将是极其关键的一年，决定大盘成败的关键还是定位，要“做老百姓买得起的好房子”，要找到适合自己房子的消费人群。
关于大盘战略能全面启动的前景，仍是那句话——保持谨慎的乐观。
大盘们2005年都将会有动作，明发滨江新城、天华百润、华欧国际友好城、万江共和新城、大华·锦绣华城等超级大盘已经肯定会在上半年推出新房源，威尼斯水城也在一旁虎视眈眈，随时可能加入超级航母的战团中。
在《江北大盘——机遇与风险并存》一文中本人提出过这样一个基本观点：大盘之间既存在宏观上的共同利益也存在微观上的竞争关系，优胜劣汰的规律在大盘之间同样适用。就目前形势而言，大盘出现“一荣俱荣、一损俱损”的可能性不大。大盘战略必将在机遇与风险的并存中曲折前进。一些定位不明确的大盘最终会遭遇市场的巨大风险，甚至沉没；一些定位准确的大盘将在良性循环的道路上越走越远；而新的、吸收了经验教训的大盘将继续涌现，继续将大盘战略演义得轰轰烈烈……
对于这个过程的到来，2005年将是极其关键的一年，决定大盘成败的关键还是定位，要“做老百姓买得起的好房子”，要找到适合自己房子的消费人群。
关于大盘战略能全面启动的前景，仍是那句话——保持谨慎的乐观。
- 发表于2005-06-13
●大厂地区的需求如何激发？
大厂地区是江北唯一能适应本地房价有余的地区。大厂地区的人群月均家庭收入在5000元以上的比比皆是。其实在2004年，南京楼市最热销的板块并非城中，而是大厂，大厂的楼盘销售率是整个南京楼市中最高的。
许多开发代理企业的销售负责人在与记者聊天时都提到：激发大厂地区人群的购房需求和吸引江南主城区的购买力是江北楼市持续发展的两大支柱。目前在售的楼盘中，大厂地区的人群购买平均占到20%左右，是一股很大的力量。但是相对大厂20万左右的长住人口和数万个年收入在6万以上的家庭来说，大厂地区的购买力还远远没有被完全激发。
如何激发大厂地区中、高收入家庭的购房需求？开发企业应做好以下几个方面的工作：
首先是小区环境的建设。大厂地区的人群到江北其它地区购房主要图的就是环境好、没污染，如果无法保证这一点，该项目是很难为大厂地区的消费者垂青的。
其次是定位要准确。应该明确的是，大厂地区的主力消费人群是所谓的“中产阶级”，在注意以提高他们的生活品质吸引他们置业的同时不能背离他们消费水平而追求“高端”。
最后是发布有效的定向宣传，以激发更多大厂地区人群的购买欲望，开辟江北楼市及整个南京楼市新的增长点，华欧国际友好城开通到大厂的看房专线车的做法无疑是明智的。
大厂地区是江北唯一能适应本地房价有余的地区。大厂地区的人群月均家庭收入在5000元以上的比比皆是。其实在2004年，南京楼市最热销的板块并非城中，而是大厂，大厂的楼盘销售率是整个南京楼市中最高的。
许多开发代理企业的销售负责人在与记者聊天时都提到：激发大厂地区人群的购房需求和吸引江南主城区的购买力是江北楼市持续发展的两大支柱。目前在售的楼盘中，大厂地区的人群购买平均占到20%左右，是一股很大的力量。但是相对大厂20万左右的长住人口和数万个年收入在6万以上的家庭来说，大厂地区的购买力还远远没有被完全激发。
如何激发大厂地区中、高收入家庭的购房需求？开发企业应做好以下几个方面的工作：
首先是小区环境的建设。大厂地区的人群到江北其它地区购房主要图的就是环境好、没污染，如果无法保证这一点，该项目是很难为大厂地区的消费者垂青的。
其次是定位要准确。应该明确的是，大厂地区的主力消费人群是所谓的“中产阶级”，在注意以提高他们的生活品质吸引他们置业的同时不能背离他们消费水平而追求“高端”。
最后是发布有效的定向宣传，以激发更多大厂地区人群的购买欲望，开辟江北楼市及整个南京楼市新的增长点，华欧国际友好城开通到大厂的看房专线车的做法无疑是明智的。
- 发表于2005-06-13
●高端物业登场如何评价？
如果说2004年的江北楼市尽是“平民化”项目的话，那么2005年的江北楼市登场的项目就会出现“多元化”格局了——既有“平民化”项目，也有别墅、跃层等高端项目。
据不完全统计，明年江北将推出高端物业的楼盘有数十家，如林语别墅、华欧国际友好城二期“香林水筑”别墅项目、金泉泰来苑包括一栋2600平方米的“别墅王”在内的七十余栋独立别墅、凤悦天晴花园的跃层及别墅项目等等。
高端物业之间的竞争应该与“平民化”项目处于两个不同的竞争体系，江北高端物业的对手应该是以江宁为主的别墅项目和以城中为主的“万元豪宅”。
但是无论江宁为主的别墅还是城中的“万元豪宅”，都已经形成了相对固定的关注它的潜在客户群，形成了“势”，江北在此时加入竞争想后发制人是存在风险的。
不排除一些项目因为项目质地好、营销策略成功能取得不错的销售业绩，但指望江北的高端物业能成为大势所向，难度不小，而事实上，目前江北在售的楼盘中，超过150平方米的大户型都是罕有问津者的。
值得注意的是，据悉，明发滨江新城在经过市场调研后已经取消了二期推出别墅的规划，将项目全部做成了普通公寓；而华欧国际友好城别墅项目“香林水筑”项目的总价也只在55万，完全是“平民消费别墅生活”。
如果说2004年的江北楼市尽是“平民化”项目的话，那么2005年的江北楼市登场的项目就会出现“多元化”格局了——既有“平民化”项目，也有别墅、跃层等高端项目。
据不完全统计，明年江北将推出高端物业的楼盘有数十家，如林语别墅、华欧国际友好城二期“香林水筑”别墅项目、金泉泰来苑包括一栋2600平方米的“别墅王”在内的七十余栋独立别墅、凤悦天晴花园的跃层及别墅项目等等。
高端物业之间的竞争应该与“平民化”项目处于两个不同的竞争体系，江北高端物业的对手应该是以江宁为主的别墅项目和以城中为主的“万元豪宅”。
但是无论江宁为主的别墅还是城中的“万元豪宅”，都已经形成了相对固定的关注它的潜在客户群，形成了“势”，江北在此时加入竞争想后发制人是存在风险的。
不排除一些项目因为项目质地好、营销策略成功能取得不错的销售业绩，但指望江北的高端物业能成为大势所向，难度不小，而事实上，目前江北在售的楼盘中，超过150平方米的大户型都是罕有问津者的。
值得注意的是，据悉，明发滨江新城在经过市场调研后已经取消了二期推出别墅的规划，将项目全部做成了普通公寓；而华欧国际友好城别墅项目“香林水筑”项目的总价也只在55万，完全是“平民消费别墅生活”。
- 发表于2005-06-14
值得期待
- 发表于2005-06-16
前热后冷,不看好江北
- 发表于2005-06-16
我也不看好,看好城东
随着整个南京楼市步入2005年调整阶段，市场已不可能像以往那么兴旺。江北楼市虽然因为价格优势受整个市场的影响相对较小，但其想走出独立上扬行情的可能性并不大。
本观点是基于以下两方面考虑的：
一方面，置业江北、特别是城区内选择置业江北的人考虑得最多的就是价格因素，一旦江北楼盘价格过分上扬，江北将失去其固有优势。而从目前情况看，江北现在的在售楼盘地价都很便宜，开发商以目前的价格销售利润率是有保障的，另外，目前江北的多数开发商资金面都不是很宽裕，相信没有多少开发企业会在目前南京楼市的整个大势压力下提价以加长销售周期，和市场“开玩笑”。
另一方面，2005年江北的楼盘上市量会很大，明发滨江新城、天华百润、华欧国际友好城、万江共和新城、大华·锦绣华城等超级大盘都将有新的大手笔推出，威尼斯水城也在蠢蠢欲动，随时加入战团，加上几十个中、小盘的冲击，必定对整个供求关系造成影响，抑制冲高。
2005年的江北楼市可能会出现这样的情况：开发企业打出的销售价格会略有上扬，但是促销、打折、返实物等优惠活动会大幅度增多（年底江北开盘的楼盘已经体现出这种营销趋势），实际的房价会略微走低或持平。