主题：南京市物业管理办法(2006)

南京市物业管理办法(新)

第一章 总 则 

第一条 
为了规范物业管理活动，维护当事人的合法权益，推动物业管理行业健康发展，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 
本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第三条 
本办法所称业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人（含商品房预售登记的权利人）。
本办法所称使用人，是指房屋的实际使用人或承租人。
本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。

第四条 
南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作，各区（县）房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责，协同实施本办法。
各区（县）人民政府和街道办事处（镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。

第五条 
各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程，建立完善的物业管理市场机制，提高物业服务水平。
物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

第二章 物业管理区域 

第六条 
建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。
单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域；在道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。
零散建设的不封闭区域，可由居（村）民委员会结合社区管理划分物业管理范围，协助组织物业服务活动。

第七条 
业主要求调整物业管理区域的，应当向区（县）物业管理行政主管部门提出，区（县）物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府），按照第六条的规定，结合当地居（村）民委员会的布局实际，在15日内予以答复。

第四章 物业管理服务 

第二十一条 
住宅物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米，或者别墅总建筑面积低于一万平方米的，经区（县）物业管理行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订前期物业服务合同。
前期物业管理项目以招投标方式确定的，建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。

第二十二条 
建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前，制定业主临时公约和住宅使用说明书，并作为房屋销售合同的附件。
业主临时公约的内容应当包括：物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图（注明房屋承重结构）和共用能耗计量部位及费用分摊办法，不得占用共用部位、共用场地，不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途，以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。


第二十三条 
建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。
分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的，建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。
建设单位未按规定提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令其限期补建；逾期不补建的，应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积，向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。
建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。

第二十四条 
建设单位按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修，也可以自行组织维修。

第二十五条
物业服务合同期限届满前三个月，物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜；业主委员会应在合同期限届满前二个月，组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同；不再续约的，业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物，不得以合同纠纷等理由拒绝移交。

第二十六条 
物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。

第二十七条 
建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。

第五章 物业的使用和维护 

第二十八条 
物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：
（一）规划核准图上标注的自行车库；
（二）规划核准图上标注的底层架空层；
（三）规划核准图上标注的避难层（间）；
（四）规划核准图上标注的共用设施设备用房；
（五）建设单位移交给全体业主的物业管理用房；
（六）建设单位承诺归全体业主共有的房屋；
（七）层高2.2米以下的房屋；
（八）其他依法归全体业主所有的房屋。

第二十九条
物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）侵占绿地、毁坏绿化；
（四）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
（五）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；
（六）未经批准摆摊设点；
（七）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；
（九）违法搭建建筑物、构筑物；
（十）擅自改变房屋外貌；
（十一）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第三十条
物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主（临时）公约行为的，应当予以劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告业主委员会和有关行政管理部门。
业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

第三十一条
业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

第三十二条 
业主共用车库（位）的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。

第三十三条
物业管理区域内的共用停车库（位），应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用，任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库（位）不得向本物业管理区域以外的业主出售。

第三十四条
住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，被两个以上的业主区分所有的，业主应当按照规定缴纳专项维修资金。
专项维修资金应按幢建帐，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用，不得从住房专项维修资金中列支。

第三十五条
专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准执行。

第三十六条
物业发生危及人身安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织排险，并及时通知业主委员会，排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的，排险维修费用可以从专项维修资金中支出。
物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用，不得强制物业管理企业代收代缴。

第六章 罚 则 

第三十七条 
违反本办法，有关法律、法规或规章已设定处罚的，从其规定。

第三十八条 
业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的，由区（县）物业管理行政主管部门责令限期改正，并通告全体业主。

第三十九条
建设单位违反第九条的规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门，或者未按照规定提交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，可以处以一万元以下的罚款。

第四十条 
物业管理企业违反第二十五的规定，未按时移交物业管理区域、资料和财物的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期仍不改正的，可以处以五百元以上一万元以下罚款。

第四十一条 
物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。
区（县）物业管理行政主管部门接到投诉后，应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的，应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。
投诉人对区（县）物业管理行政主管部门的处理结果有异议的，可以向市物业管理行政主管门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内，将复核意见回复投诉人。

第四十二条 
物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则 

第四十三条 

本规定自2006年2月1日起施行。
2002年4月1日起施行的《南京市物业管理办法》同时废止。

好！