主题：中国房地产发展遭遇统计瓶颈

中国房地产发展遭遇统计瓶颈

现如今，房价在我国政府的一轮又一轮的宏观调控之下，在老百姓的抱怨声中越来越高的时候，当学术界、业界都在为房地产市场是否存在泡沫而争论不休的时候，更多人很吃惊地发现了一个问题，那就是由于缺乏客观的、科学的、权威的统计数据，所以中国的房地产市场正在被一团统计迷雾所包围，而围绕它所进行的争论，也只能是云里雾里，不知所云。
近来围绕“住房空置率”的争议一直在热烈的进行着，典型的两派分别是以北京师范大学管理学院教授董藩为代表的学院派，另一派则是以中国社会科学院金融发展室主任易宪容为代表的学术派。学院派认为中国的商品房空置率不足1%，价格上涨正是供求关系的正常反应；学术派认为中国的商品房空置率已达到26%，必须采取强硬措施，否则将给国民经济带来严重影响。
让双方争得无休的，便是那能反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标——住房空置率，那他们为什么得出的结果会不一样呢？原因就是他们双方对这个指标的算法不一样。
在西方，对空置率的算法基本没有争议，其公式为：空置率=待售、待租的住房总量÷（全部可用住房和其他商品用房出售（租）总量）。根据这一算法，2004年末，中国城镇房屋建筑面积为149.06亿平方米，其中住宅建筑面积约为96.16亿平方米；全国商品房空置面积1.23亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米，计算结果全国商品房的空置面积为0.83%，商品住宅的空置率为0.77%。
我个人认为完全效仿西方国家的计算方法与我国的实际国情不符，如今西方国家大规模造城运动、城市化进程早已结束，而拥有13亿人口的一个超级人口大国——中国才刚刚开始，现在我国一年竣工的建筑面积就相当于所有发达国家的建筑面积之和。房地产业作为生产和生活服务的第三产业，在许多发达国家都已成为国民经济的一大支柱产业。从欧美等国的关于房地产业的统计资料来看，西方发达国家关于房地产业统计和我国等发展中国家有很大的区别，这是由于欧美等发达国家的房地产业制度和大多数发展中国家的房地产业制度和统计目的有较大的区别，且各国的房地产业概念和房地产业在国民经济中的分类也有一定的差异性。其根源性的不同主要表现如下：
一、统计指标体系不同
我国城市建设统计中的房地产统计指标体系包括了投资、开发、经营、管理和服务的经济活动。但西方国家的房地产业统计并没有包括投资、开发等内容，只有在住宅统计中的住宅存量、生产与投资大类中才有反映住宅开发量的统计，并记入住宅建筑业统计的范畴。由此可见，中西方对房地产业的概念理解的差异，造成这种差异的根源是两者的房地产业发展阶段不同，在国民经济中房地产业的发展目的不同。
二、增量房市场与存量房市场的不同
从房地产市场来看，西方国家的房地产制度和房地产市场已经发展比较完善，总体而言，房地产市场基本处于供大于求，各年的新建开发量并不大，房地产存量市场发达，房地产交易以存量市场为主，房地产业中介服务流通业发达。而我国处于经济快速发展时期，近阶段的房地产市场需求较大，每年的新建开发量较大，存量市场交易体制不够完善，房地产服务流通占房地产业的份额比重相对西方国家较小，房地产市场以增量市场为主。
三、房地产政策方向不同
从房地产政策来看，西方发达国家和发展中国家不同，发展中国家是以提高经济效率和高速发展国民经济作为国家最主要的发展方向，而西方发达国家是以国家的可持续发展政策和解决社会公平为国家的主要发展方向，住房问题不仅体现了房地产经济状况，也体现了社会生活水平和社会公平状况，因此，住宅经济和住房政策成为西方发达国家的主导发展方向，单纯以提高房地产投资的经济效率为主的房地产业调控政策不再成为西方国家的主要政策。
在我国目前房地产高速发展过程中，给其相关行业也带来了很大的影响。中国银监会银行监管一部副主任沈晓明日前说，由于对房地产市场信息掌握不全面，风险定价能力不足及各环节监控手段不健全等因素影响，目前房地产业不良贷款余额已达1093亿元。据调查，目前房地产开发融资结构虽有积极变化，但仍有50%的资金来源于银行贷款，投资主体多元化发展的速度明显缓慢。本文有关数据来自《江苏房地产》

统计啊，统计，在中国，统计害人那！！

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