主题：＂房产税＂不得人心 上海政府出台应谨慎(转载)

[提要]"中国的财税制度改革和金融制度改革是滞后的。房产税已成为政府在众多争议中打出的最后一张王牌，究竟何时出牌，现在政府还继续处于两难、观望的态度。"昨日（6月23日），在上海交通大学上海高级金融学院举办《房地产调控政策和税收》讲座上，专家李战军表示不赞同上海率先推出房产税。


"房产税"遭遇难产，这让很多悬走在这根利益链条上的人始终坐立不安。

从发改委某官员扔出"房产税三年内征收不了"言论，到发改委通过新华社澄清"房产税出台为期不远"，仅是一日之隔。而在房产税征收问题上，上海市政府也表现出一幅力推不松口，坚决在全国率先提出并实施之势。

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"中国的财税制度改革和金融制度改革是滞后的。房产税已成为政府在众多争议中打出的最后一张王牌，究竟何时出牌，现在政府还继续处于两难、观望的态度。"昨日（6月23日），在上海交通大学上海高级金融学院举办《房地产调控政策和税收》讲座上，专家李战军表示不赞同上海率先推出房产税。

"房产税短期内对市场成交量和价格产生重大影响，中长期根本不会抑制房价反而会通过转移机制，推高房价；房产税的出台应通过全国人大的立法程序，由国家层面进行税法的修改和解释。在没有对房地产税费进行总体改革调整的情况下，单纯增加新税种实行强征，并不符合市场规律和社会要求，若稍有不慎，还有可能会增加社会不稳定和不和谐。"

开征房产税始终不得人心

从2004年开始至今，这长达七年的房地产政策调控出台，给中国的百姓们带来了太多的悲欢离合。

2010年上半年，各方利益围绕着"国十条"强压政策进行博弈，制造出了一个又一个热点话题。从物业税、土地增值税开始，到今年上半年的前三个月跑出个过去闻所未闻的"房产保有税"，在物业税出台不合法理，实施困难之后，改换成"保有税"，再演变到最近这后三个月才出现的"房产税"，现今的"房产税"是对1986年已颁布过的"老税新说法"，它无疑成为近期争议话题中的"王中王"。

李战军分析，"随着国内舆论对房地产调控和政策的疑虑，以后质疑声会更多起来。在我看来，过去出台的那些房产调控政策因为它是错误的，所以它会失败。目前在我所接触的人当中，我感到大多数城镇市民也是反对房产税。所以这样的税出台是不得人心的，大家不欢迎房产税。"

"上海热衷于房产税出台，恐怕因为上海今年是一个为上海和中国争得声誉的窗口年，又是一个世博年，因此上海的一举一动都受到全国和世界的高度关注。上海今年发展中的主要困难是什么？按照上海主要领导人的说法是，最主要的困难是房价难以打压下去。所以，尽管出现国务院相关部委中有关人员提出对房产税上的不同意见，尽管上海内部也存在着争议，但这都不会阻挡上海领导推出房产税的决心。"

此外，李战军还表示了自己为何不赞同上海推房产税的原因，他认为"其一，房产税不能够调节城镇不同收入阶层家庭财产的不均衡现象，即便是只向别墅、高端商品住房、多套房的拥有人士征收房产税也应通过全国人大的立法程序；其二，房产税是在中国没有启动土地制度和住房制度改革的条件下，于1986年颁布推行的。其中有一些内容是执行了，有一些内容是根本无法执行。这表明在现今的条件下，重新审视房产税，它既有合理性的一面，也有还不科学的一面。如果24年没有执行的条文，要启动也必须经过立法程序和听证程序，也必须只能征管再次启动以后的经济特指现象，而不能够进行历史追溯，否则就是革命，就是剥夺。"

"其三，房地产税费种类多，税率高，贡献大，是中国各个产业中纳税最多的产业，它需要调整改革的问题也重。上海最近几年也包括今年，税收增长很快，远比上海市的GDP增长、城乡老百姓收入增长都要快得多。近期为避房产税而离婚、而析产转证、推迟结婚和不结婚及海外移民扩张的苗头已经显现；其四，房产税属于财产税，对通过改革开放富裕起来的中国城镇老百姓征收不动财产税，更属首次，更应该慎之又慎，若征收稍有不慎，会增加社会不和谐因素，至少放在世博会以后再议。"

新政对房价的冲击：一线城市将大于二三线城市

至于新政对现有房价造成怎样的冲击，李战军分析指出，"如果是从2010年4月中旬算起，本轮房地产的调控已有两个月的时间，其影响主要表现在：交易规模大幅度萎缩，价格出现松动，但总体还是上涨；房地产开发商、房地产消费者和政府三个方面都在观望。

"但如果从市场成交规模和价格水平两个方面看，本轮新政对一线城市的冲击大于二三线城市；对郊区楼盘项目冲击大于中心城区楼盘项目；对中低端商品住宅的冲击大于中高端商品住宅的冲击；对中低收入群体的冲击大于中高收入群体。"

此外，李战军认为本轮房地产新政对中国资本市场的影响甚至大于对房地产市场的影响。"现在，上海证券和深圳证券市场下跌幅度已经超过20%，进入理论意义上的熊市。几万亿股票市值烟飞灰灭，哀鸿一片。中国资本市场融资功能遭到重创。"

除此之外，最令李战军担心的是，他认为本轮新政对中国社会的影响正在逐步显现，如住宅租赁价格上升，政府税收结构调整，实体经济受到影响并波及整个宏观经济稳定，结婚率下降，海外置业、海外移民扩大，社会共识缺失。

在二套房问题上，李战军表示，"本轮房地产调控对城镇居民二套商品住宅购买提高首付比例、提高贷款利率，其政策出发点依然是压需求，以图通过需求压缩导致房价下跌。我认为这种限制二套房的政策是错误的，因为它断了中国老百姓改善自己居住条件的正常合理路径，这是一个很坏的政策，没有政策长期生命力。"

当前的经济实践再度引发了李战军的深度思考，他指出"一个国家用7年时间不断地对房地产进行宏观和微观政策调控，联合政府各个机构进行经济、法律和行政手段打出"组合拳"，在一次一次对调控政策进行拼接、调整、重申中，居然中国商品房的市场价格越调越涨，越涨越调，这是世界罕见的现象，这是今后MBA教科书的经典案例。"

"中国房地产业的发展应该放在科学发展观的平台上，进行公平、公正的讨论。中国的房价问题，不是中国宏观经济的首位或核心问题，中国的房价问题甚至也不是中国房地产业健康发展的最前列问题，中国的房价问题也不应该是各地政府官员被问责的唯一标志。当一个商品问题、一个市场问题、一个经济问题被延伸到道德问题、全局问题、社会问题甚至政治问题的时候，客观的检验标准便是社会的稳定和谐与生产力的释放与否。"

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 各国及地区物业税一览

各地区 详情
香 港 如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或

楼宇的业主征收，税率为15%。
台 湾 按我国台湾物业税的征收标准来看，144平方米以上的房源，每年收取的税费将有可能在房屋总和0.8%-1.5%/年。
新加坡 由新加坡国内税务局对所有房产征收，自住房产的物业税率是4%，其他类型的房产的物业税率是10%。
日 本 日本财产税主要是对房地产等不动产课征的不动产取得税、固定资产税、城市规划税、注册执照税等，同时还有遗产继承税与赠予税。

固定资产税的标准税率为14%。
韩 国 韩国的财产税和综合土地税达到惊人的30%。而韩国在接下来的2年内，还有可能进一步调整房地产税率。财产税和土地税将会被整合为

资本收益税，税率将增加为：第二套房产为50%，而第三套房产为60%。
美 国 不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同

，大约平均1%到3%。
德 国 不动产税：根据评估价值的1%-1.5%征收。
法 国 不动产税：持有不动产者，每年按3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84%缴纳15%-

30%营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16%的公司所付出租金。
瑞 典 不动产税，征收额度为不动产税务评估价值的0.5-1%。自2001年起，对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房)，税率为1%，

对共同产权型的公寓住宅，税率为0.5%。商业物产不动产税率为1%，工业物产税率为0.5%。
意大利 不动产税：按照税务评估价值的0.4%-0.7%。
西班牙 不动产税：按照税务评估价值征收(一般低于市场价值的50%)，税率在3%。