问：近期部分房企销售增长很强，全年销售目标也比较高，但是目前政策调控力度在不断增大，特别是在一二线城市，这种销售增长是否可持续？能否对整个行业形势做一个大致的判断？
谭华杰：房地产，短期对市场预测较为困难，但是对于一些长期问题，市场上都普遍有所共识。对于大型房企未来以及行业中长期前景而言，我们可以从总销售面积、均价走势、市场占有率三个方面来考虑。
第一个问题是总销售面积。
之所以选择日本作为参考国家，是因为日本的住房更新周期和中国比较类似。欧洲国家的住房更新周期非常长，比如北欧一些国家可以在上，这些国家在新开工峰值之后下降的非常快，最后每年千人住房开工量会低到3-4套的水平。日本每年每千人住房开工量峰值大，但是，即使年代房地产泡沫破裂、人口老龄化越来越严重、生育率下降的背景下，日本新房建设量还保持在每年每人1平米（每年每千人建设8套），原因就在于日本的旧房更新周期只有远低于欧洲国家。中国住房更新周期只有28年，考虑到近几年新建的住房，其更新周期可能会变长，预计会逐步接近日本的水平，但更新速度还是会比日本快一些，所以有了1.2这个系数。
综合来看，未来中国每年住房新开工规模：
从历史上来看，因为我们之前是住房短缺，每年的开工要补充每年的销售，也就是销售超过新开工。但是，未来销售和新开工会越来越接近。因此，未来每年的住房销售量大概也是12-15亿平米的水平。这样我们就大致解决了第一个问题。
what?为什么说句话还把妹妹和word文档给扯进来…但在如今的社交网络上，一句话里很有可能就涵盖了三个以上之前从未出现过的词语。现如今不但牛津词典开始收录微信上的Emoji表情，春节晚会上的语言类节目也是频频出现网络流行语。再不补充点新知识，以后可能都听不懂“人话”了。
今天来给大家分享一个地产流行语，地产“砖家”们，T-O-D你们知道吗？
上周五华屋【早报晨会】社群邀请到西虹桥区域全新的tod地铁上盖综合体项目—万科天空之城的企划总监胡楠来给我们做线上分享交流，和我们聊聊这全新的tod概念。
产品定位
首先我们来聊一聊产品的定位，也深入的了解一下万科的TOD概念。UNI-CITY万科·天空之城由上海万科与申通地铁强强联手，项目所在的西虹桥作为距离虹桥商务区核心最近的片区，于在建地铁17号线徐盈路站之上打造约60万方全新的TOD地铁上盖综合体模式。
本项目复合住宅、商业、办公、河滨公园、幼儿园多重业态，打造拥有完善的内外循环的有机城市，再造生态、人文、健康、便捷、智能……的未来城市生活方式。
不同于传统的地铁房，本项目采用的国际主流的TOD（transit-oriented development，TOD）模式，是以公共交通为导向的发展模式，建立中心广场或城市中心，集工作、商业、文化、教育、居住等为一体。
项目借鉴了东京TOD项目二子玉川站，在此基础上做出落地化的调整。二子玉川站综合开发基于"从城市到自然"的开发理念,重视设施的方便性和舒适性,1期开发在毗邻车站的地块设置了由商业设施和写字楼构成的复合设施,在附近地块开发了超高层高级公寓。2期开发了商业、电影院、健身俱乐部、屋顶生态植物园等,植物园同时作为儿童教育基地使用。
上海万科定位城市配套服务商，以城市维度打造有万科特色的TOD发展模式，建立了一种新品类城市共同体。以人为核心，依托轨道交通与其他城区互通，拥有完善的外循环和可持续生长的内循环，随着城市区域进步而自我修复和生长，与城市共同生长。
产品营造
万科此次打造的城市共同体有四大亮点：
亮点一：优化步行系统。构建绿轴、水轴和光轴三种维度的绿色生活方式，相互交错，将小区内的各个板块紧密相连。
亮点二：家庭体验式商业。由日本最知名的建筑设计公司-日建操刀设计，大阪非常知名的Grand Front商业项目就出自日建。采用最先进的商业设计理念，复合家庭体验创新功能。
亮点三：人性化的公共空间。兼顾城市生态、城市游憩与城市文化因素。充分考虑场地特征、交通状况、片区功能需求等，力求打造24小时活力空间。
亮点四：丰富的交通流线。打造风雨连廊，回家风雨无阻与公共交通无缝连接，形成多层次贴心的归家流线；社区间绿色全部覆盖步行、自行车出行系统；社区沿街商业通过合理化布局，提供舒适、便捷的一站式消费体验，让客群在步行范围内满足日常生活所需。
示范区展示
示范区整体调性为雅奢风格，对位创智中产群体精致艺术、不愿随波逐流的审美品位。以空间为底，让自然作画，用自然 “生长、融合”的概念，展开对居住展示空间的探索，彰显生活品质与态度。整体空间以“自然的一粒种子成长为一株小树苗，最终成为变成森林里的一颗参天大树”为故事原形来串联空间的室内设计。
门厅雕塑取意于自然的一颗种子，空间将内院水景引入室内，让室内与室外互动，将景观中庭的树也作为室内空间构图的一部分。
沙盘区的装置艺术吊灯取意于种子长成为一颗颗的小树苗；同时将它进行了艺术的加工和阵列处理，让它给人以无限的想象空间。
整体空间立面大量采用了竖线线条，呼应整体空间生长和树林的概念。洽谈区高耸的竖线木线条和书架，取意于由小树苗长成的森林。当自然光透过竖向的线条，产生像树林里自然的光影效果。中央的雕塑就像森林里一头自由而有梦想的小鹿，也希望表达对自然美好的愿望，就像案名天空之城一样。
最后的咖啡厅空间，大型的装饰画取意于森林里的水雾，整体空间以木饰面为主，希望给人一种自然而宁静的感觉。
看万科如何诠释地产流行语
查看更多精彩图片>>
此外，万科针对性符合创智中产审美品味的五感六觉呈现城市共同体未来生活方式，通过VR全区体验，特别选定新西兰Eco Store洗手液，澳大利亚Air Aroma香氛等氛围营造和体验细节，达到尊重感、体验感、舒适感、愉悦感和精致感的现场感受；展现符合创智中产审美品位的完成度和完整度，同时映射城市共同体中未来生活的精致与极致。
本期的早报晨会到这里就结束了，听完了万科天空之城的介绍，你们对TOD概念的了解加深了吗，以后我们的早报晨会会多给大家普及一下地产流行语，让你永远位居地产“砖家”之列。如果你还意犹未尽的话可以去了解一下分享人胡老师推荐的大阪的GRAND FRONT 项目。
问：近期部分房企销售增长很强，全年销售目标也比较高，但是目前政策调控力度在不断增大，特别是在一二线城市，这种销售增长是否可持续？能否对整个行业形势做一个大致的判断？
谭华杰：房地产，短期对市场预测较为困难，但是对于一些长期问题，市场上都普遍有所共识。对于大型房企未来以及行业中长期前景而言，我们可以从总销售面积、均价走势、市场占有率三个方面来考虑。
第一个问题是总销售面积。
之所以选择日本作为参考国家，是因为日本的住房更新周期和中国比较类似。欧洲国家的住房更新周期非常长，比如北欧一些国家可以在上，这些国家在新开工峰值之后下降的非常快，最后每年千人住房开工量会低到3-4套的水平。日本每年每千人住房开工量峰值大，但是，即使年代房地产泡沫破裂、人口老龄化越来越严重、生育率下降的背景下，日本新房建设量还保持在每年每人1平米（每年每千人建设8套），原因就在于日本的旧房更新周期只有远低于欧洲国家。中国住房更新周期只有28年，考虑到近几年新建的住房，其更新周期可能会变长，预计会逐步接近日本的水平，但更新速度还是会比日本快一些，所以有了1.2这个系数。
综合来看，未来中国每年住房新开工规模：
从历史上来看，因为我们之前是住房短缺，每年的开工要补充每年的销售，也就是销售超过新开工。但是，未来销售和新开工会越来越接近。因此，未来每年的住房销售量大概也是12-15亿平米的水平。这样我们就大致解决了第一个问题。
what?为什么说句话还把妹妹和word文档给扯进来…但在如今的社交网络上，一句话里很有可能就涵盖了三个以上之前从未出现过的词语。现如今不但牛津词典开始收录微信上的Emoji表情，春节晚会上的语言类节目也是频频出现网络流行语。再不补充点新知识，以后可能都听不懂“人话”了。
今天来给大家分享一个地产流行语，地产“砖家”们，T-O-D你们知道吗？
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产品定位
首先我们来聊一聊产品的定位，也深入的了解一下万科的TOD概念。UNI-CITY万科·天空之城由上海万科与申通地铁强强联手，项目所在的西虹桥作为距离虹桥商务区核心最近的片区，于在建地铁17号线徐盈路站之上打造约60万方全新的TOD地铁上盖综合体模式。
本项目复合住宅、商业、办公、河滨公园、幼儿园多重业态，打造拥有完善的内外循环的有机城市，再造生态、人文、健康、便捷、智能……的未来城市生活方式。
不同于传统的地铁房，本项目采用的国际主流的TOD（transit-oriented development，TOD）模式，是以公共交通为导向的发展模式，建立中心广场或城市中心，集工作、商业、文化、教育、居住等为一体。
项目借鉴了东京TOD项目二子玉川站，在此基础上做出落地化的调整。二子玉川站综合开发基于"从城市到自然"的开发理念,重视设施的方便性和舒适性,1期开发在毗邻车站的地块设置了由商业设施和写字楼构成的复合设施,在附近地块开发了超高层高级公寓。2期开发了商业、电影院、健身俱乐部、屋顶生态植物园等,植物园同时作为儿童教育基地使用。
上海万科定位城市配套服务商，以城市维度打造有万科特色的TOD发展模式，建立了一种新品类城市共同体。以人为核心，依托轨道交通与其他城区互通，拥有完善的外循环和可持续生长的内循环，随着城市区域进步而自我修复和生长，与城市共同生长。
产品营造
万科此次打造的城市共同体有四大亮点：
亮点一：优化步行系统。构建绿轴、水轴和光轴三种维度的绿色生活方式，相互交错，将小区内的各个板块紧密相连。
亮点二：家庭体验式商业。由日本最知名的建筑设计公司-日建操刀设计，大阪非常知名的Grand Front商业项目就出自日建。采用最先进的商业设计理念，复合家庭体验创新功能。
亮点三：人性化的公共空间。兼顾城市生态、城市游憩与城市文化因素。充分考虑场地特征、交通状况、片区功能需求等，力求打造24小时活力空间。
亮点四：丰富的交通流线。打造风雨连廊，回家风雨无阻与公共交通无缝连接，形成多层次贴心的归家流线；社区间绿色全部覆盖步行、自行车出行系统；社区沿街商业通过合理化布局，提供舒适、便捷的一站式消费体验，让客群在步行范围内满足日常生活所需。
示范区展示
示范区整体调性为雅奢风格，对位创智中产群体精致艺术、不愿随波逐流的审美品位。以空间为底，让自然作画，用自然 “生长、融合”的概念，展开对居住展示空间的探索，彰显生活品质与态度。整体空间以“自然的一粒种子成长为一株小树苗，最终成为变成森林里的一颗参天大树”为故事原形来串联空间的室内设计。
门厅雕塑取意于自然的一颗种子，空间将内院水景引入室内，让室内与室外互动，将景观中庭的树也作为室内空间构图的一部分。
沙盘区的装置艺术吊灯取意于种子长成为一颗颗的小树苗；同时将它进行了艺术的加工和阵列处理，让它给人以无限的想象空间。
整体空间立面大量采用了竖线线条，呼应整体空间生长和树林的概念。洽谈区高耸的竖线木线条和书架，取意于由小树苗长成的森林。当自然光透过竖向的线条，产生像树林里自然的光影效果。中央的雕塑就像森林里一头自由而有梦想的小鹿，也希望表达对自然美好的愿望，就像案名天空之城一样。
最后的咖啡厅空间，大型的装饰画取意于森林里的水雾，整体空间以木饰面为主，希望给人一种自然而宁静的感觉。
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本期的早报晨会到这里就结束了，听完了万科天空之城的介绍，你们对TOD概念的了解加深了吗，以后我们的早报晨会会多给大家普及一下地产流行语，让你永远位居地产“砖家”之列。如果你还意犹未尽的话可以去了解一下分享人胡老师推荐的大阪的GRAND FRONT 项目。