主题：城中高端盘如何突围？

南京版图被分成了八大块，其最中心的一片区域被称为城中，这里有新街口、夫子庙、鼓楼等最繁华的商业中心。正因如此，城中板块的楼市长期以来被赋予一个字“贵”，直到今天南京房价“天花板”的保持者仍出自城中，单价逼近5万/㎡。

所谓“高处不胜寒”，对于这些一出身就是“高富帅”的项目，其销售情况并没有想象中那么好，相反受制于建筑面积、规划条件、地价等诸多因素，城中板块的高端楼盘长期处在销售瓶颈之中。

“进退两难”成了不少开发商遇到的问题，若推动销量，唯一能够撬动市场的便是价格，但在城中开发成本较高，利润空间难以平衡；若退归根回本，自降身价同样无法与现有价值匹配。

在这样的情况下，圈层营销的概念渐成主流，开发商不惜重金打造项目，在追求品质的同时建立类似“商会”这样的高端人群俱乐部。如此即得到了客群，又保住了项目定位，甚至还可以再拔高一些。

高端盘入市塑调性追品质 开发商请来前美国政要助力

“卖得不是房子是调性”，不知从何时起这句话成了城中楼盘开发的指导思想。自今年以来楼市一片大好，在这样的情况下，一直碌碌无为的城中板块开始发力，继金基尚书里、京门府等新盘亮相市场，并取得不错的销售成绩后，进入第四季度，又有一批高端住宅蠢蠢欲动，而这一次开发商在“追求品质、塑造调性”上更加不惜血本。

近日，本站得知位于新街口长江路上的麦哲理项目举办了发布会正式亮相市场，更为霸气且意想不到的是，发布会当天开发商居然邀请到了美国纽约州前州务卿兰迪.丹尼尔斯前来助阵。“沉寂十余年的新街口神秘地块悄然亮相”；“美国政要助阵中国房地产”，“轻松”令该项目在市场赢得了关注度。

起麦哲理这个项目，楼市“江湖中”从未断过关于他的传说。有业内人士回忆道，大约1992年，长江路100号便在周边区域住宅开发中被剩了下来，此后省烟草局打算将其收入用作办公楼，最终考虑到这块地面积偏小，遂在2004年与原计划建设玄武区文化艺术中心的长江路与洪武北路交界的东北角地块进行了置换。

然而，玄武区文化艺术中心也因为这块地面积过小，最终放弃了开发计划。最后地块转让给麦哲理公司用于建设开发，此后这块地便在市场突然“失声”，留下的只有印着麦哲理广告的围挡和一片空地。

“顶级”、“私人”、“定制”，一连串的字眼在不动神色间，已将项目的调性展现给大众。不少网友在得知消息后纷纷表示该盘“高端大气上档次”，非一般人能够买。业内人士直言，从市场反应来看，此次麦哲理的亮相所要的目的已经达到，“在普通人眼中他高不可攀，在有钱人眼中以能得此房为身份象征，如此营销下了不少功夫”。

其实纵观近期城中市场不乏这样大手笔的营销行为，位于新街口的中城国际广场在公开营销中心当天，斥资2千万用240克一根的金条铺了一条长10米的黄金大道供人们“踩踏”，开发商表示此举只为与整个太平南路珠宝一条街的奢华调性相吻合，也是展现项目品质和价值的一种方式。

同样，身处老门东的雅居乐长乐渡，得益老城南古文化相助，开发商为其调性更是下足了功夫，“北有四合院，南有长乐渡”，直观感受到开发商在产品定位上的思路。据悉，雅居乐长乐渡近期即将入市，预计销售总价从千万到亿元不等，产品全部为明清风格别墅。

城中板块10个月成交新房1470套 有人欢喜有人愁

说到底，城中楼盘塑调性，追品质最终目的还是为了促进销售，那么在这样的方式下，作用到底有多大，已有项目进行了证明。曾一度被“封为”城中最难卖的楼盘菲呢克斯国际公寓，在今年举办了多场“名仕汇”活动，主要形式也是建立一个聚集高端人群的平台，为他们提供场所，让这些人在活动之余关注到楼盘，从而促进成交。

根据南京网上房地产数据显示，菲呢克斯国际公寓目前已经销售了30套房源，与此前半年只卖一套相比有很大突破。“项目降过价、改过设计，但都没有很大成效，现在看来还是需要找对客户，城中的楼盘走不了大众路”，项目相关负责人如是说到。

笔者从网上房地产看到，截至目前今年城中板块的新房成交量为1470套，虽然在各板块排名中仍处在垫底位置，但业内人士表示，这一成绩较比去年是有所提升的。

“今年整体市场很好，各板块都在涨但唯有城中动静最小，如此一来过去3、4万的房子逐渐就达到了市场平衡点，让购房者看到了性价比，也提高了市场接受度”，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示，此前金基尚书里、京门府这类纯新盘入市，销售成绩均以过半，这在城中是非常不错的。

当然并非所有城中楼盘都能卖得好，价格过高、定位失误都有可能决定项目是否遭遇“搁浅”。位于太平南路上的斯亚财富中心，其报批均价达到39000元/㎡，而户型最小也要200㎡，也就是说1套房子至少6百万，更为重要的是这样高端的住宅却是以公寓的形式呈现。南京网上房地产显示，目前从领取销许至今该盘只卖出2套。

其实，像这样的楼盘在城中不止一家，位于新街口中心区位的一家楼盘同样遭遇销售瓶颈，不少网友表示找不到吸引购房者的亮点，投资的话本身价格就很高也不太适合。

由此不免令人深思，其实在城中板块不论花费多大的精力去造势，关键还要看定位，精准的产品以及合理的价格，性价比促使销售，而奢华的营销手法只是一个载体，“高端”不过是城中楼盘对外的一种表达方式。