主题：小产权那档子事，分享给幸福里的业主了解一下

都知道，买村里集体土地上的商品房拿不到本。不是因为房子的所有权，而是土地使用权，有房权，没地权。想有，就得办手续、花钱，哪怕土地是自己村的。看见市里批的正规项目了吗？有规划，不同于村产，为啥？普天之下，莫非国土。

很简单，有手续就合法，没手续非法。按法定市价买房，就有全部产权，拥有支配权，占有权、使用权、收益权和处分权。产权与所有权一致，这就区别于小产权。占集体用地建设、流转;在划拨或出让的土地上，不按手续开发、使用，直接上市都是违章建筑。

国家发本的叫大产权，没本叫小产权。宅基地建的房属该村集体所有;在集体用地上开建小产权房都是违建。

小产权没有土地出让金，没有开发商，房价是同地区商品房的1/3，这是卖点。价格优势由高地价催生，经适房又无法满足需求，于是，祖宗不足法，村里先卖出去一部分，集资建起来，暂时没权证，却解决了高房价和村民的创收。

按说，宅基地和集体建设用地，可以自建房，自行交易和经营。使用宅基地、村公建和村企用地建小产权房，并不违法。不占耕地，办好用地手续就行。正是法规模糊不清，（永远也清不了）才使小产权遍地开花。

农地制度明显在利益分配中不合理，农民的土地增值并没得到合理的价值补偿。

农村用地和城市用地产权也不平等。城里使用权拍卖，市场定价，农村使用权流转压根没市场，同地不同价;城里用地有使用权证，可以抵押融资，农村用地不能抵押和融资。还不能转变用途，变性需经过审批、征收。这样农地增值就没了好处，即便有，农民补偿款5%;地方和开发商分95%。

小产权建在集体用地和宅基地上，不缴出让金，自己牵头干，省去了开发商中介，工程队就是当地农民，还省去了前期配套和大配套的费用，自建自售的收益远高于征地补偿。

《物权法》能让小产权转正吗？模糊不清。从地政和价值利益看，还不会放开集体土地流转。即便可以转了，也需要补好手续，补缴土地出让金，由假地主变成二当家，才可以与省市领导煮酒论家产。

要命的是国资部明确，小产权房是违法建筑。中央农村工作领导小组更指出，小产权房违法，绝对不允许再建。并对那些已买小产权房的消费者，正在制定具体解决措施。

因此，小产权房具备了商品房的使用性质，不具备商品房合法性。法规对此无效，合同无效，交易无法保障。签了合同，交了款，遭遇停建或强拆，只能房财两空。同时，资金、资质、工期、交验、监管，销售、物业、保修都无法保障。

而且，集体土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业，除非批征。不批宅基地属集体所有，也只有使用权，不能办理国发土地证、房产证、契税证。不能向非本集体成员转让或出售，不能过户，升值也不能兑现。

许多小产权是建在村建设用地和宅基地上的，入市流转了。这类房不仅解决了城市居民的住房难，也为农民增了收，缓解了民生问题。因此，在合理合规补办手续补交费用后应当给予转正。可是，一些地方的小产权盖房，就像县委盖的楼比省委的还高，不盖白不盖。

销售说“最近收到消息，国土局正在查处在建在售项目，领导要求外界问起，一律回应无项目可售。不过如果想买，可以去售楼处看看。”转入地下;官员说：“后续，我们将对公布的项目逐一查处。”坚决取缔。

而行政命令也不能大面积拆毁，激化社会矛盾。可是，小产权在与土地财政抢生意，利用土地财政为自己拉客户，而土地财政却只能建更多的保障房来衰减其规模和引力。

今年要完成农地确权登记发证。非经法定征收，出让出租用于非农建设的;城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房的，均不得登记发证。有调查说：2011年城市户籍家庭户均资产58万元，其中住房47万元，农村户籍户均23万元，住房净资产20万元。不知根据是什么？是否了体现了确权估值。

市民的宅基地国有，可出租、抵押、继承和转让，村民的宅基地不行;市民的住宅可以卖给出价高的人，村民的住宅不能卖给出价高的市民。违背了同地、同权、同价的原则，限制了迁徙定居自由，公示了产权不平等。

国发的产权证叫大，乡发的叫小，房管局见小不备案;转让不交地价叫大，要补缴地价叫小，纳小走偏门。经适房也是不完全产权房，为啥大红轿子走正门？因为这是政府分配的福利。总之，用宅基地、农用地、还是乡村建设用地，未经变性，均不合法。

说到合法就如万花筒，乱而有序。合法即权威，国之根本。法治就是权威之治，但合法并不等同于权威。党章、中央决定、政策都大于这个权威，实际上头头的决定就是权威。源自以德服人，有德之人即权威人物。他在党校授予法律子爵，这才是国之绝对权威，不可解构。

在历史上法律也不是权威。《唐律疏义》说：“德礼为政教之本，刑罚为政教之用。”既不是权力来源，也不是权力的限制，权威来自当初领导和唤起了仇富风暴，法为政之用。没有表达利益诉求的渠道，从乌坎事件看，村民、投资者、政府三方都有道理，都有委屈，不要与民争利，终以“合法诉求”谢幕。

草根的力量如此薄弱，没什么力量能突破权威体系的利益阻力。土地效率低下，进城去打工，又有户籍和高房价限制，只好捏紧土地登记证，等独立司法保障下的土地流转，你最好想都别想。

这一改等于土地财政自我解体，楼市重启。再说，小产权不成气候，强劲的经济增长和村民的生活改善，提升了对权威们的信任和信心。