主题：【观察】河西规划升级能否甘当楼市老二
- 发表于2012-05-31
自上世纪八九十年代开发以来，河西新城已经走过了20多年的开发历程。从龙江、南湖到新江东，从中部的奥体板块到河西南部的启动，河西走出了一条由北向南的开发路径。河西的未来会怎样？“古都金陵看老城，现代化新南京看河西”。短短的一句话，给出了明确的答案。一是，老城以古都金陵的历史文化为主要特色，重在疏散减压和历史保护；二是，河西是南京现代化发展的集中展示区，代表了社会经济发展的最新最高成果，是毫无争议的现代化中心和经济中心。“古都金陵看老城，现代化新南京看河西”这个提法，自2003年河西新城规划时便已提出，当时也是首次把河西新城定位为以商务、居住、就业为主的第二个市中心。如今，10年已过，河西新城发生了翻天覆地的变化，CBD一期发展成熟，炙手可热，CBD二期建设如火如荼，新城科技园的发展同样成为吸纳创新产业的热土，奥体中心和博览中心已经成为体育和展览产业的中心，第二个市中心的目标已经初步实现。即使在房价上，河西的房价在过去的10年里翻了5倍以上，在可类比的高层公寓上，房价也早已超过了城东，成为全市仅次于老城的高档住宅区。
- 发表于2012-05-31
如果说2005年的全运会，推动了过去10年河西新城作为第二个市中心的蓬勃发展，那么2014年，河西新城又面临着一次更加盛大的国际运动盛会——青奥会的重大机遇，规划定位和发展驱动力也面临着更大的提档升级。
- 发表于2012-05-31
1、规划定位升级为现代化国际性城市新中心。2月6日，全市加快河西新城现代化建设动员大会上，市委书记杨卫泽表示，河西新城将是2014年南京面向世界的“第一窗口”，新的10年，南京要建设一个经典传世的新河西。此后，市委市政府下发了《“加快河西现代化、建成城市新中心”千日行动计划》和《关于加快河西新城建设和发展的若干意见》，明确将河西新城的规划定位升级为现代化国际性城市新中心，河西新城的发展前景与其他板块的领先差距进一步拉大，进一步巩固了毫无争议的新的市中心的地位。
- 发表于2012-05-31
2、中部奥体板块优化成熟，河西南部开发大提速。根据市委市政府意见，2014年青奥会之前，按照“优化提升中部、提速建设南部、综合整治北部、规划建设西部”总体思路，河西新城重点发展中部和南部36平方公里区域，突出中央商务区和青奥板块两大重点全面加速发展。可以看出，随着CBD二期的开发，中部奥体板块将会进一步走向优化成熟，而商贸功能也会逐步完善。河西南部开发的提速同样有不少看点，其中，青奥城、海峡城作为河西南部的两大骨干项目，也肩负着举足轻重的支撑作用，另外，南部的土地出让也开始加速，前段时间已经有4块土地发布了出让预告。“河西南部”的开发迎来了加速发展的历史性契机。
- 发表于2012-05-31
3、八大工程推进，突出宜居特色。根据千日计划，2014年青奥会之前，重点推进八大工程，分别是规划提升工程、青奥配套工程、产业聚集工程、基础设施工程、舒适人居工程、智慧新城工程、绿色节能节地工程、环境提升工程。其中，特别要突出宜居特色，改变一些城市新区、开发区成为“死城”、“卧城”的尴尬，今后河西新城在要完善功能配套、完善产业配套，特别是‘白领’的就业机会等方面做足文章，打造适合人居的新城。可以想象，随着CBD大型企业集群的入住和新城科技园的开发，河西新城的产业功能和人口导入将会更加强化，安居乐业的优良发展模式有望更加健康持续，这也是支撑未来河西房地产市场和高端楼盘发展的重要产业基础和客群支撑。
- 发表于2012-05-31
4、三横三纵轴线。根据千日计划的规划，到2014年，河西新城将由三纵三横，六条中轴线构成。三纵轴线分别为：滨江轴（沿滨江风光带）、CBD轴、南河轴；三横轴线分别为：人文轴（沿金陵图书馆分布）、商业轴（沿河西大街分布）、青奥轴（沿江山大街分布）。
- 发表于2012-05-31
在新一轮发展机遇面前，河西新城的房地产市场也必将随着规划定位的提升和城市建设、经济发展的不断推进而强化壮大。河西板块作为仅次于老城板块的地位已经毫无争议，一直以来，尤其是这次河西新城规划升级之后，能否挑战老城的老大地位，更是成为河西支持者们最热衷的焦点话题。关于河西新城规划升级之后与老城中心的关系，江苏省委常委、市委书记杨卫泽表示，河西新城地位“无可替代”，而老城作为城市中心的功能将逐步减弱，未来河西新城将替代老城成为南京中心城市功能的承载者、全市新区建设的先行军。杨卫泽说，无论是从区域位置还是发展现状，河西新城均不可替代，他以目前南京的几个新城为例说，“仙林大学城，规模有限，目前主要是教育区，不可能建立高端产业；南部新城，可用面积有限；江北新城，离老城间存在的距离，使其难以替代南部功能”。由此可见，随着河西新城未来的不断壮大，说其房地产市场能全面超越老城还为时尚早，难度甚大，但是其与老城的差距将面临不断缩小的趋势却是确定无疑的。
- 发表于2012-05-31
实际上，新城房价超越老城的案例并不是没有，上海最贵的房子就出现在浦东沿江一带。这种新城与老城结合部的地段，在城市繁华上与老城差距不大，而独特的江景等资源却可以大幅度提升物业的景观溢价，从而产生城市的最高房价。从南京河西的案例来看，沿秦淮河一带的某些特殊地段本来是寄予希望的，例如中海凤凰熙岸，具有最好的条件，可惜产品上的缺乏追求以及过于追求销售速度的经营策略，令人一声叹息。而秦淮河沿线的其他地段，目前尚缺乏出色的区域环境，和黄地块过于靠近高架，区域品相不佳，能承担挑战老城任务的楼盘只有莫愁湖畔的老盘——金色家园。
- 发表于2012-05-31
除了秦淮河沿线以外，另一个潜力板块就是新江东板块了，目前，该板块的华润悦府不但是板块的绝对领跑者，而且承担了在售楼盘中，整个河西新城产品品质和定位最为出色的楼盘，也是河西新城高端豪宅的品质标杆，实为难能可贵。如果不出意外，紧邻华润悦府的金鹰项目将建成48万平世界最大的百货商场，以及包含五星酒店和豪华公寓的城市综合体。这不仅将大幅提升整个新江东区域的土地价值，带动华润悦府等楼盘房价的提升，甚至金鹰本身的豪华公寓的价格在面市之后都有可能创造河西的最高房价记录，一切要看金鹰的雄心壮志了。记得曾经听说过一句无法证实的传言，金鹰计划在所街打造10万/平的豪华公寓，令人热血沸腾，虽然该传言一纵而逝，但是其中蕴涵的可能深意还是不言而喻的。
- 发表于2012-05-31
至于河西南部，总用地3.23平方公里的海峡城已经启动一期建设，将成为河西南部第一个上市销售的楼盘，据悉今年7月份就将开盘，号称“河西南部第一盘”。该盘亮点颇多，一是超大的体量规模；二是齐全的配套体系（南外河西分校、儿童医院河西分院均落户河西南部，青奥城规划建设11万平的国际风情商业街和科技教育配套，项目自身配建了伊顿国际双语幼儿园和中小学等齐全配套）；三是两岸三地五大开发商组成的豪华团队；四是领先的八大云技术运用；五是广泛使用的绿色节能技术。作为河西南部开发的第一个楼盘，或者说是原始股，而且超级大盘的体量需要维系超高的人气和持续的去化，据悉首期的价格会非常震撼，如果属实的话，确实可能成为一个性价比很高的项目，未来面临较大的升值空间。而其综合性的定位，不但符合河西新城打造安居乐业新城的发展方向，而且云产业也符合市委市政府发展创新产业的导向。另外，产业对住宅也会形成强大的支撑，为住宅提供源源不断的客群和需求，包括南外河西分校带来的住房需求，这些都是未来房价升值的保证因素。