解读保障房南京模式 四大片区8.28万套陆续交付

编者按：2011年，成为当之无愧的保障房年。南京保障房建设更是走在了全国前列，2011年南京一次性全面开工建设四大片区保障房，总用地6平方公里，总建筑面积966万平方米，其中保障房地块835万平方米，可容纳8.2万余户家庭圆梦安居。2012年，南京又将启动约1000万平方米的保障房建设。元旦过后，四大片区中的迈皋桥创业园项目05号地块首批房源已经开始进入选房阶段，今年将陆续交付。

从社保资金引入保障房建设，到创建绿色保障房项目；从引入全国一线品牌开发企业，到配套先行……南京的保障房建设的以民为本经验和创新思路，被全国多家媒体称为“南京模式”。为表彰今年以来在保障房建设方面表现突出的开发企业、施工单位、设计单位和监理单位，南京市住建委、南京市保障性住房工程建设指挥部特别推出2011年度南京“保障房建设推动力企业”，以此来促进南京保障房更快更好地发展。

南京保障房建设中遇到了哪些难题，如何克服？在建设施工中有哪些创新？2012年南京保障房建设又有哪些新举措？……今天，南京日报特别推出“南京保障房建设推进行动”特刊，本报记者深入保障房建设一线采访，向全市人民展示南京保障房建设最新成果。

排除万难，市、区政府全力推进保障房建设

保障房建设牵动着千家万户，既是民生之本，也是经济发展、社会进步的重要基础和主要标志。为了让更多的中低收入家庭能够有房住，南京市市委、市政府全力支持，排除万难，只为更快更好地推进保障房建设。

2011年大年初五，在2011年保障房项目集中开工仪式上，市长季建业特别去现场查看，并指出，保障房建设要坚持以人为本，科学规划，精心设计，讲究品质；要注重公共服务配套，交通线路衔接，体现实用便民的要求，真正把保障房这一惠民利民的好事办好办实。

2011年3月，全省向各地下达总计45万套(间)保障房的任务指标，要求2011年10月底前全部开工建设，南京任务最重，5.7万多套。南京市提前动手，确保开工任务全面落实。

2011年4月9日下午，省委常委、市委书记杨卫泽特别视察了迈皋桥创业园保障房项目施工现场。他指出保障房项目有利于切实解决困难群体的住房问题，是一项重大的惠民工程，各参建单位要再接再厉，在安全施工的基础上，保证工程的质量和进度，全面加快保障性住房建设，让更多的老百姓享受到安居工程的温暖。

2011年5月8日，以迈皋桥创业园、上坊、花岗、岱山为主体的大组团、多功能、配套齐的全市保障性住房工程进入全面建设阶段。季建业再次前往项目工地实地检查工程进展，他要求，科学组织施工，严格监督把关，建设百姓满意、质量过硬的保障房。

2011年9月2日，杨卫泽专题调研公共租赁房、保障房和人才公寓建设工作。调研中，杨卫泽强调，“十二五”期间，南京要高标准大力度推进各类保障性住房建设，同时要重点研究建立新的公共租赁房制度，加快建立和完善南京特色的公租房保障体系，使其成为南京的特色品牌，为建设中国人才和科技创新名城提供重要支撑。

在市十三次党代会报告中，省委常委、南京市委书记杨卫泽表示，我市将实施“百万人住房改善建设计划”，高标准建成岱山等四处保障房片区，建设保障性住房2000万平方米，其中公共租赁住房500万平方米，含6万套人才住房，逐步解决中等偏下收入住房困难家庭及新就业人员、各类人才、外来务工人员基本居住问题。

在南京四大保障房组团工地现场，几乎每个月，都有南京市市委、市政府领导的身影。保障房建设工地负责人不止一次告诉记者，保障房建设缺钱缺地，同时又要高标准完成任务，遇到了前所未有的困难，为了确保保障房建设进度，市委书记、市长不知道跑了多少趟工地了，甚至在现场办公，解决实际问题。

创新模式，南京保障房建设进入快速通道

市委、市政府的重视，促使2011年南京保障房建设走在了全省，甚至全国前列。南京此一轮保障房建设也被媒体称为保障房建设的“南京模式”，在资金引入、建设委托上，走出了自己的创新模式。

南京市住建委主任周金良介绍，2010年初南京成立保障房建设指挥部，同时成立了全国首家保障性住房建设政府平台，即由城建集团、交通集团等单位共同出资10亿元组建的南京保障房建设发展有限公司，负责四大片区的建设管理和融资。

“南京模式”为保障房赢来了一笔大投入。2011年2月26日，全国社保基金理事会与南京市保障房公司等签约，30亿社保基金以信托贷款形式投入南京保障房建设，这是全国社保基金首次用于保障房建设。南京保障房建设指挥部副指挥长毛龙泉介绍，以上资金，加上开发企业的自带资金，保证了保障房工程顺利推进。

为了让保障房建设管理更加规范，南京保障房还采取“委托建设”模式，指挥部为开发企业核定的利润是开发成本的3%，另加一定的管理费，除此之外没有给予开发企业任何优惠政策。但正如承担花岗项目建设的栖霞建设董事长陈兴汉所说，“十二五”期间全国要建设3600万套保障房，连配套在内面积近40亿平方米，而整个“十一五”全国房地产开发总量不过35亿平方米，地产企业要发展，就得参与保障房开发。

品牌房企承建，南京保障房建设质量有保证

以往在市民心目中，保障房质量无法和商品房质量相提并论，无法与品牌开发企业联系到一起。但是，在近两年南京保障房建设中，人们能看到万科置业、绿城集团、栖霞建设、交通集团、建发集团等地产界“大鳄”的名字。大牌开发商承建保障房，是“南京模式”保障房建设中的亮点，也是集中优势资源给保障房的品质上保险的举措之一。

记者了解到，南京四大片区保障房总建筑面积近966万平方米，全部由品牌开发企业承建。其中体量最大的西善桥岱山项目总建筑面积401多万平方米，由绿城集团、城开集团、建发集团和南京商茂房地产公司共同建设。其他三个项目中，建筑面积近200万平方米的江宁上坊地块，由南京万科、中交集团承建；花岗项目委托栖霞建设、丰盛置业共同承建，建筑面积约197万平方米；迈皋桥创业园项目则交由交通置业负责建设，总建筑面积约169万平方米。

市保障房建设公司有关负责人向记者透露：“在政府的导向之下，知名品牌企业参与建设作为重大民生工程的保障性住房项目，会使南京的保障房品质在现有基础上实现一个飞跃。在设计单位和施工队伍方面，我们也制定了严格的设计标准、施工标准、房屋交付标准，对户型设计、建筑材料、作业方式、内外部环境、重点设备配置等各方面进行了统一规范，从源头上确保结构安全、质量可靠、经济实用。可以说，保障房建设会以商品房的要求来建，让被保障群体也能住上名牌楼盘。”

组团开发，让市民住得更有尊严

“要像建商品房一样建保障房，要像开发区域新城一样建设保障房片区！”圆安居梦，享安居福，保障房建设中，南京举全市之力，拓宽思路，倾力而为。

以往保障房建设都是分散建设，主要以经济适用房为主，对此，有些住户反映生活不够方便，交通、教育等配套不齐全；一些刚参加工作的大学生无法纳入到保障体系中。

市委、市政府在听取了群众意见之后，提出了对我市保障房建设的“三大转变”，即由原来各区分别建设为主转变为全市统一建设为主，由分散建设为主转变为集中成片建设为主，由单一经济适用房（拆迁安置房）为主转变为多种保障房统筹兼顾，新增公共租赁住房（含人才公寓）建设。同时，采取普通商品房配建、集资建房、社会和企业捐赠、结合危旧房改造等方式，多渠道筹集保障房源。

据悉，我市保障房在设计理念方面已经有了质的突破，目标要把保障房项目建设成为“环境优美、配套完备、功能齐全、环保节能的区域新城”，在整体设计上，强调交通、就业、居住、服务的统筹和谐，强调道路、桥梁、公交等配套先行，着力提高居民的生活质量；在项目区域总体布局上，顺着主城扩张的方向，就近选择新增的居住组团布设保障房项目；在组团内部规划上，按照“大杂居、小聚居”的概念，在满足保障房建设需要的前提下，适当配建部分普通商品房、中低价商品房、廉租房和公共租赁房，既让不同社会群体和谐共生，又降低保障房建设成本；在地区功能配套上，充分考虑地区基础设施条件，尽可能贴近地铁轻轨、公交枢纽和城市快速路等重大交通设施以利于市民出行，尽可能集约配套商业、教育、文化、“邻里中心”等公共设施。

配套先行的理念保障了居住者的居住舒适度和幸福感。记者采访发现，目前在建的四大片区近千万平方米的建筑中，有200多万平方米是配套设施，超过一般商品房配套水平。上学难是很多老保障房小区的通病。但这四大片区的教育配套就达34万平方米，包括1所高中、5所中学、10所小学、18所幼儿园，投资约16亿元。此外，社区配套约16万平方米，包括社区中心、农贸市场、派出所、医疗中心、养老院、公交场站、市民广场等，投资约7.6亿元。还有商业配套以及130多万平方米的地下车库和架空层。

为了让入住者更加方便，据记者了解，在所有的保障房中，南京公租房和廉租房都是精装修交付的，橱柜、吸油烟机、煤气灶台，卫生间里马桶、洗脸池、花洒一应俱全，入住的人只要自己添置床、衣橱、电器等，就可以布置出一个舒适的小窝。考虑到节能环保，南京将统一为四大片区的公租房和廉租房配备太阳能热水器。

四大片区成为新城崛起的支点。据介绍，花岗保障房片区隔壁就是科技人才公寓，对面就是肩任南京科技创新重担的麒麟科技产业园，产业、城市交相辉映。有10万人规模的岱山片区本身就是南京软件谷的重要区域，上坊片区则紧临上坊工业园。

快速建设，迎来保障房丰收年

南京展开的大规模保障房建设，2012年将开始“丰收”。记者了解到，在建的四大保障房片区共计8.28万套房，2012年将陆续开始交付使用。近期，下关滨江区域老城改造项目搬迁居民的保障房选房工作已经开始，首批共有354户居民挑选来自迈皋桥创业园的产权调换房，这也是南京市四大保障房片区首次启动选房工作。同时，第二轮保障房项目选址和征地拆迁工作也将于今年启动。

南京市住建委主任周金良透露说，南京四大保障房片区所提供的8.28万套保障房，包括了经适房、廉租房、公租房等多种形式，其中，公租房配建了1.1万套左右。记者了解到，这四大片区每一个都规模巨大，平均每个组团居住规模在10万人左右，相当于大型市镇或者一个中小型县城的规模。为满足入住居民的公共服务需求，规划建筑面积约1000万平方米的四大保障房组团中，文化、教育、商业、地下车库等配套公共设施就占到200多万平方米。

在采访中记者了解到，为了让保障房周边拥有良好的教育资源，南京正在计划采用挂钩共建的方式，选择一批城区中小学名校在保障房社区建设分校，按照这一计划，四大保障房组团有望成为“名校学区房”。目前初步考虑的方案是，遴选市区中小学名校进入包括保障房组团在内的新城新区, 新建分校或与薄弱学校挂钩共建，直接把名校的师资力量和优质教育资源引入当地学校，从而提升教育品质，让保障房社区居民均等享有优质教育服务。