主题：南京不少开发商土地储备告急

自2014年年底以来，南京土地市场的热度不减，几乎每逢拍地必出地王。河西中部、河西南部、江北、麒麟、江宁、城北等板块，总价地王、单价地王层出不穷，最高地价不断被刷新。尤其是今年以来，土地拍卖中，一块地往往少则四五家开发商报名，多则二三十家开发商报名竞拍。

与之相对应的是，不管是本地房企还是外来大鳄，不少品牌开发商正遭遇着储备用地不足、后续发展急需补仓的发展瓶颈。


现象

品牌房企2年没拿新地
南京多家房企土地储备告急

土地是开发商的基石，在南京土地市场表面的火爆下，很多房企面临的却是土地储备不足的窘境。

据统计，复地、万达、华润、富力、佳兆业、花样年等一批品牌房企，近两年并未在公开的土地招拍挂中获得土地，除了在售项目外，没有储备用地。中垠、奥克斯等新进房企目前也是单盘在售的状态。万科、保利、金隅等房企未上市的储备用地均只有一到两块。而南京本地房企朗诗、银城、高科、栖霞、苏宁等在土地市场上也并不活跃，储备用地普遍不多。

截至2016年5月25日，南京开发商未上市的地块中（不包含在售项目），土地储备较多的分别是华侨城、绿地、招商、弘阳、融创、金茂、恒大等品牌房企。其中，华侨城竞得的G61地块是2015年的总价地王，土地出让面积为50.8万平方米，据透露将和绿地共同开发。而绿地自身还有着江宁滨江的商业用地G27以及南站的G62两块储备地块。融创则是通过收购、并购、土地招拍挂等多种方式获得了四块储备用地。

“地价成本日益高涨，房企的开发节奏都比较快，并不追求单盘的高利润率，通过规模化发展保持利润额上行成为当前品牌开发商的主要策略。”同策咨询南京公司副总经理杨锐分析说，从近几年南京开发商拿地开发的速度来看，拿地到项目面世，一般要8个月到1年左右。并且大多是多盘联动的方式，开发项目多、速度快。通常这些项目的销售周期也不会太长。短、平、快的高速运转模式，使这些品牌开发商虽然频频出现在土地市场且所获颇丰，但仍然出现了储备用地不足的状况。

另外，由于一线品牌房企融资渠道多，应对市场变化的能力强，资金实力相对雄厚，也挤压了本土开发商获地的空间，使一部分本土开发商获地不易，后续储备用地同样存在告急的状况。

出路

合作开发、联合拿地成趋势
房企提高产品附加值应对高地价

“2016年的土地供应量比2015年有所增加，但增加有限。”中国指数研究院南京分院总经理曹旭东说，对开发商来说，单纯的住宅用地仍然是一地难求。这使得不少开发商选择了联合开发、并购、转让等方式获得土地。

尤其是近几年来，不少房企选择了曲线进入南京的方式，如龙湖通过转让的方式获得了春江紫宸项目，佳兆业也通过转让的方式获得了河西的佳兆业城市广场项目。

更多的开发商则是选择了联合拿地或联合开发的方式。电建、金茂联合取得了河西南部G12、G13地块，葛洲坝与融创联合取得了城北燕子矶地块。而联合开发更为常见，金地万科合作的璞悦山、旭辉北辰合作的铂悦金陵、保利朗诗合作的蔚蓝、中铁建新城保利三家合作的天地……即使是通过并购、转让等方式获得的土地储备，价格也仍然不低。“土地的价格越来越高，联合拿地、合作开发有利于分摊风险。”杨锐说，而且合作开发项目的销售业绩会体现在合作双方的财务报表上，双方都能拿出漂亮的成绩单。以招商地产为例，去年有七八个项目同时在售，业绩报表就非常好看。因此，未来合作的开发商会越来越多。

“未来趋势是品牌房企集中在一、二线城市的主城区拿住宅用地，还有就是在土地价格高昂的情况下，开发商的产品定位会更加高端，节能、精装修、智能化等附加值会更多。其实这一趋势在前几年就已经显露出来，不过现在更加明晰。”曹旭东说。