主题：启迪方洲验房问题严重，交付现场物业如临大敌！（附PP）

时间：2015年9月28日  下午15:00

地点：南京市江宁区启迪大街与沧麒东路交汇处

验房楼盘：启迪方洲（7号楼/智园）

建筑类别：高层；毛坯

产权/得房率：70年/未公布

户型面积：88㎡、125㎡

项目特色：科技地产、学区房、综合商业体

销售均价：≈13000元/㎡

开发商：江苏启迪科技园发展有限公司

物业公司：华清物业

典型缺陷：施工问题严重，以电路、空鼓、安防问题为主

验房师：翘楚验房监理网首席验房师韩常龙、高级验房师龚世鸿、验房师毛湘陵

  今天是启迪方洲小区交房的日子。麒麟板块项目的业主朋友们是最不容易的一群买房人，把辛辛苦苦积攒下来的钱投入到房产上，换来的却是买房后面对的各种艰难维权。同样是业主，麒麟的业主们却操着多家政府部门的心，实在是无力吐槽。在验房案例开篇之前我们整理了关于启迪方洲的一些信息，通过简单的介绍和回顾让更多的准业主从另一个视角、独立第三方验房机构的视角来观察，以便能够更加全面的了解到项目的本质，

  相信很多人都和我一样没有听说过这家宣称以开发“科技地产”为业务主体，以致力于成为科技新城运营商为目标的企业——启迪控股。

  而真正让这家企业的名字逐渐被南京老百姓知道的并非其开发的地产项目，而是走绕城经常会看到的启迪大街指路牌。正是因为这条原本叫钟学北路的道路摇身一变成为启迪大街后的近两年，特别是启迪大街逢雨必淹的特点通过新闻一遍一遍被灌输后这家公司终于被公众所知晓。（起码我是这样的）

  以科技地产开发建设为主要业务的江苏启迪的资料当中说明其不同于一般的房地产开发商，40万方规模的“品质住宅区”启迪方洲也完全区别于普通居住小区。这些看似“高大上”的介绍只说明了开发商文案人员的功底，并不能证明其开发项目的品质。

  上两周我们翘楚验房监理网首席验房师韩常龙老师受业主委托前往句容境内别墅盘小区茅山湾一号处理施工质量纠纷，见识了该项目“惊人的品质”，而该项目开发商句容百骏房地产开发有限公司正是启迪控股旗下公司。

  除此之外，启迪方洲涉嫌承诺不兑现，说好的配套一变再变；同时涉嫌欺骗业主，宣称的楼间距与实际不符；更狠的是涉嫌雇佣“黑社会”对维权业主进行围殴这样的事迹和行事作风从侧面印证了其宣传资料当中“不同于一般的房地产开发商”的自身定位。

  高举着中国第一学府“清华大学”的牌子，干着典型“流氓地产”干的事，也是蛮拼的。

  虽然在来之前对于启迪方洲施工质量我们就抱着怀疑的态度，但没想到的是启迪方洲开发商和现场物业比我们更没信心。交付现场三步一岗、五步一站，对于想要进入交付现场的每个人严格排查，验明身份才被允许进入，就差登记身份证了。

  这样的做法已经完全超出了维护现场秩序的需要，这摆明是害怕业主闹事或者担心媒体记者暗访的节奏。这让我们联想到了苏宁项目的交付现场，而苏宁代表着什么样的房企大家都明白。而接下来验房师现场的查验结果也没让大家“失望”...

现场验房问题分析：

  跟随翘楚验房监理网几位验房师一同走进启迪方洲交付现场，看看验房师眼中这里的房子究竟都有些什么样的问题——

进户门问题

  作为一个新交付的楼盘，而且这才是第一天交房，进户门验收就存在诸多细节问题，造成这一现状归根结底是由于保护措施未做到位。

  在现场我们看到，进户门没有任何保护措施，而且从有些进户门表面的受损程度来看，安装了已经有段日子了。

  通常情况下，在安装进户门后，物业人员都会要求厂家对进户门做好保护，比如保护膜、保护板等等，为了不至于还没交房进户门就已经落了一层灰或者被磕磕碰碰导致门面受损而破坏业主拿房的心情。进户门只是配套设施，安装、保护都由厂家完成，开发商没理由为了一个不是自己的责任来承担业主拒绝收房的风险。但在这里我们看到了一个非典型的例子，这要么说明开发商经验不足，要么就是开发商丝毫没有重视业主的感受。商家都不重视客户感受了，那后面的这些问题也就有了解释的基础了... ...

外开门边框压条短、室内门窗玻璃划痕

  门窗玻璃表面划痕在启迪方洲属于很常见的问题之一，长短不一、或明或暗的划痕是非常影响美观的细节瑕疵，虽然不影响使用，但也在买的是新房，开发商有责任提供合格的配套设施。看来后期更换玻璃将会是一项大工程。

室内电路存在严重问题

  室内电路存在的这些问题在别的小区也遇到过，但集中在一起出现的情况这还真是第一次。

  首先，当验房师推开强电箱盖的时候就出现了第一个问题：其中有一个带漏电保护的空气开关由于电路短路已经失灵，开关当然也就推不上去了。

  客厅空调电路未接入漏保：我们数了一下，这里将电路分为7路，分别设置了独立的回路并装有漏电保护装置。虽然我们一直强调电路要多接回路，分开装漏保，但在这里真的有点多余。

  通常家里电路可以分为照明一路、室内电源插座一路、厨房、卫生间各单独一路，还有就是空调空调电源插座需要设置单独的一路。这样是最常见也是最普遍的电路设置方式。照明单独一路为的是家里任何地方短路不至于连灯都灭了；厨房、卫生间各一路是因为厨房、卫生间内有大功率电器，例如浴霸此类；客厅空调单独一路原因是客厅空调一般是柜机，功率大就相当于电流大，电流大就相对的隐患更大，长时间大电流通过电线，如果电线线径不足或材质不好、质量不过关，那么就会导致线路软化极易导致漏电等危险的出现。所以客厅空调是需要单独设置漏保的。而这里偏偏遗漏了客厅空调电源的漏电保护。

  主卧电路接入客厅：在强电箱内电路分类标识情况来看主卧、次卧、客厅都分别设置了单独的漏保，但验房师现场测试的时候却发现主卧室电路被接入了客厅的漏保之中，而标识为主卧的漏保却没有对应的电路接入，也就是此处漏保成了个摆设。

次卧所有插座电源缺地线

  除了以上分析的主卧、客厅电路存在问题外，次卧同时也没能幸免。

  经翘楚验房监理网验房师测试后发现该处卧室全部插座电源均缺地线，包括对应为空调的电源插座。

  说完这些电路问题我只想问一句，启迪方洲的水电工程是由瓦工做的吗？

  除此之外，据多位业主反映，交付当天小区电表还没有安装到位，现场所用的都是工业用电！关于这点我们没有去核实，在这里就不好发表意见。但现场没有通水这点是我们亲眼所见，就不得不说了。

  业主和我们验房师询问陪同交付的物业工作人员关于水和电的问题，得到的答复是不清楚、不知道。原本我们想要核实是否真的和业主反映的一样电表都还没装，再次询问物业人员电表箱的位置时得到的答复依然是不清楚、不知道。真不清楚、不知道启迪方洲的物业你们的工作内容到底是什么？难倒只是负责在门口阻拦业主，查验身份么？不清楚、不知道这位物业人员只是个例还是大部分物业人员都这造型？

室内客厅、主/次卧室、南北阳台、厨房/卫生间均有安全隐患

  购买1楼和顶楼的业主一定要注意，当有安全隐患问题存在的时候检查室内安防设施是否到位是非常重要的一环，如果安防措施不完善将会对日后的安全留下很大的隐患。

  在这里我们不谈小区安保多么严密，家里人员多么警惕，关键在于当家中存在安全隐患的时候就应当设置一个消除隐患的方案，例如加装外墙防爬刺（影响整体美观）、室内加装红外幕帘安防设施（成本高）、阳台加装防盗网（同时产生另一种隐患）。

  对于购房的业主来说，消除一切可能的隐患是最基本的权利。对于开发商来说，为业主提供全面的保障是根本的义务。这些都不能以危险或隐患发生的概率大小来衡量。

  以下为3种常见安防设施：

红外幕帘

防盗网

防爬刺

相关规范：

《住宅设计规范》

  3.9.1  外窗窗台距楼面、地面的高度低于0.90ｍ时，应有防护设施，窗外有阳台或平台时可不受此限制。窗台的净高度或防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0.90m。

  3.9.2  底层外窗和阳台门、下沿低于2m且紧邻走廊或公用上人屋面的窗和门，应采取防卫措施。

验房总结：

  在当下楼市供需两旺的时代背景下，任何手头握有资金的企业都想进入狠捞一笔，无论这家企业先前是做什么类型业务的，哪怕是八竿子打不着的公司也都高喊着转型的口号疯狂拿地开发，无非看中的是地产这块利润颇丰的大蛋糕而已。

  这些“不务正业”的企业转型开始“捞钱”后基本上都是被骂烂的结果，其中典型的例如几家央企，中海、五矿、中冶、中铁、中粮...无一不是因为开发的项目质量奇差、设计奇葩而被无数业主咒骂，这些企业所开发的项目基本上保持着项目交付即等于维权开始这样的固定“模式”。那为什么还要坚持呢？原因就更简单了，房子就算盖的再差，设计即使多么奇葩，照样可以销售火爆，赚的盆满钵满。

相关案例：（复制链接打开）

中海凤凰熙岸施工质量不过关 设计缺陷留隐患 http://www.qcyf.net/yf/zldp/288.html

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富力忙交房 坑爹又坑娘！ http://www.qcyf.net/yf/zldp/3157.html

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  这不是因为广大的业主“缺心眼”、人傻钱多速来，而是刚需人群能够选择的太少，大品牌房企质量服务有保证，那又如何？大家买不起...有钱才是“硬道理”。

  我们固然羡慕土豪们挥金如土，河西、城中千万豪宅分分钟拿下，但我们都只是普通小蚁民，盼望的只是拿辛苦积攒的血汗钱买来的房子是合格的，能住人的，即使位置偏一点，配套、环境并不那么完善，我们也能够接受。但承诺的东西轻易变卦不兑现，随意侵犯我们的权益，这是谁都不能接受的。

  启迪方洲施工质量怎么样大家看完都会有各自的判断。不过我们一直的态度是，问题即使再多都不用怕，只要开发商是个负责任的企业，能够负责整改到底那就没问题。怕就怕那种只为捞一笔就走的企业或者是死猪不怕开水烫的开发商，那就真的让人头疼了。