主题：【专家验房】南京华府国际小区交付 验房频见硬伤（附图）

时间：2015年3月27日  

地点：南京市浦口区江浦街道沿山大道88号

验房楼盘：华府国际

建筑类别：小高层；精装修

产权/得房率：70年/85%

户型面积：95㎡/115㎡

项目特色：低密度/山景房

开发商：南京诚久房地产开发有限公司

物业公司：中航物业

典型缺陷：装修施工粗糙、设计多处缺陷

总体评分：★★☆☆☆

验房师：翘楚验房监理网(www.qcyf.net)高级验房师银晶

  今天验收的项目是位于江北沿山大道的华府国际小区。项目毗邻老山森林公园，以风景秀美作为卖点吸引了不少买房人，但实际状况却不尽如人意，通过前一期房源的交付发现该楼盘存在大量问题，鉴于此，近期华府国际再次交付，我们一行人来到现场一探究竟，这也成为2016年度验房案例开篇之作。

  写这篇华府国际验房案例之前在网上做了一些资料收集，针对该小区的部分问题以及小区业主维权诉求做了深入的了解。不得不说，华府国际的业主们通过群策群力的确发现了不少问题，群众的眼睛果然雪亮雪亮的。

  根据网上收集的华府国际小区业主维权诉求来看，该项目主要存在几大焦点问题：

焦点一、开发商忽悠业主，口头承诺不兑现

  看房时，销售人员宣称房子的赠送面积高达30%，这样的口头承诺却没有写进合同当中，而之所以业主会在这样的合同上签字完全是因为当初开发商提出的先付首付才能看合同的无理要求。

  显然，当交完首付后一切成既定事实，再提出疑问已经无补于事。于是，众多业主就这样被开发商完全没有技术含量的忽悠手段给绑上了“贼船”。而开发商这样的行为已经明显涉嫌欺诈。与赠送面积问题同时存在的还有承诺的精装修标准也没有写进合同当中，这让开发商对说一套做一套这种行为有恃无恐。

焦点二、偷偷降价销售

  华府国际对外销售精装修房源定价13000元/㎡，但开发商却通过“特价促销”手段将精装改毛坯以9900元/㎡的价格销售，这让买了精装房源的业主无法接受。

焦点三、绿化

  华府国际宣传的小区绿化是 民国风，大部分空地都种有竹子，可是业主现场看过之后大呼上当：绿化真心太差，灌木少的可怜，大树没有几颗，出了过几年之后就被践踏殆尽的大片的草坪，这个小区真的不能叫做有“绿化”。现在的草地一年后基本就是“土地”。

焦点四、学区问题

  开发商承诺的力学小学入驻变成了“泡影”，这让冲着力学小学这块金子招牌来买房的业主们实在无法接受。

焦点五、楼道问题

  销售时承诺的楼道贴瓷砖变成了交付时的大白墙。

焦点六、走廊/过道问题

  业主对华府国际的每层过道走廊设计已经无力吐槽，主要问题集中在安全方面。

  这种未封闭的过道如果经历雨雪必然导致地面湿滑，再加上半人高的所谓护栏，正好起到“支点”作用，这就有可能出现业主脚下一滑，撞到护栏翻身跌出的危险。这对所有人来说都是无法承受的。

  其实这样的问题完全可以避免，业主的诉求也很合理，并不能说是小概率事件而认为业主有些杞人忧天，不怕一万只怕万一。而对于这种“万一”的风险，如果在设计上做足了防范措施杜绝隐患，那自然就会打消业主的不满。但开发商偏偏没有这样做。

  在开发商看来这样的设计是符合规范的，所以没有义务再为业主的“不小心”买单。抱有这种态度的开发商，我们一般称其为“奸商”。在他们眼中关注的永远只有成本和利润回报，开发的项目在他们眼中叫做“产品”，业主在他们眼中叫做客户。而且他们和客户之间只做一锤子买卖，“客户服务”是什么？不太明白。他也不怕你闹，你再闹我房子照样卖，你见过因为业主维权而房子彻底卖不动的楼盘吗？“死掉”的开发商都是因为资金断裂，没有一家是因为业主维权。

  这样的开发商是拒绝妥协的，也拒绝接受任何一方的建议，所以最终会不会接受业主提出的诉求还是未知数。

  除了安全隐患，这样的过道设计对于每户业主的隐私更是没有任何保障。入住后就会发现，每天不仅要为经常走过的人而不时抬头，日常生活也完全暴露在别人的视线之下，这真是挺苦恼的一件事。

焦点七、设计缺陷

  从我们现场验房情况以及业主反映的问题来看，华府国际户型设计缺陷是比较明显的，上图中此类典型的“脑残”设计在此次交付的房源当中比比皆是。这已经无关于设计的合理性更谈不上设计人性化，这就是随便找了个“无证”设计师做出来的节奏啊。

  华府国际另一大设计缺陷是阳台放置的空调机位问题，这个问题业主们也都发现并且提出了，但其实大家并没有提到点子上。

  从华府国际业主论坛帖子当中大家对于这处问题的不满在于摆放在阳台的空调室外机会产生噪音和热量，直接导致阳台无法使用。而对此问题，开发商给出的解决方案是介意业主将空调室外机挂在楼面外墙。

  在这里，我们从专业验房师的角度向大家分析一下此处问题的真正危害以及对业主的影响。

  首先，大家应该了解的是，在户型设计当中是必须设有空调室外机位的，普通住宅或公寓等户型应在包括客厅及卧室/书房等房间设置对应的空调外机位，除非在合同当中有特殊约定统一安装中央空调（但也必须设置中央空调室外机位，典型的例子是位于马群的钟鼎山庄项目），而空调室外机位面积是不计入购房时的建筑面积当中的。

  那么各位，问题来了，华府国际把原本应独立于房屋面积之外的空调机位设在了阳台，那就是占用了业主的房屋使用面积，请问开发商赔钱了吗？

  另外，根据《江苏省住宅设计标准》4.7.5“阳台、雨罩应设有组织地排水，且应与屋面排水分开设置。”规定，阳台应设有独立的排水，而类似华府国际这样没有预设空调室外机位的情况下，势必会占据原本属于阳台的排水管道，而空调产生的冷凝水本不应该与阳台的雨水共用一个管道，这违背了雨污分流的设计原则。

  那么这就牵出了问题的重点，开发商对于这处问题的处理方案是介意大家把空调室外机挂在外墙上以解决阳台摆放室外机的问题，那请问空调产生的冷凝水往哪里排？

  住过老小区的朋友都有切身感受，夏天时候楼上不断往下滴的冷凝水让人不胜其烦，特别是住在一楼的业主，从二层起往上的整栋楼每家每户空调室外机都挂在外墙，每天往下滴水，谁吃的消？还有一点，之所以要规定必须有空调室外机位那是因为挂在外墙的空调外机是个不断放大的安全隐患，天知道那悬挂在半空的金属外框什么时候因锈蚀而松动脱落导致整个空调外机掉下来？砸到人谁负责？就算没砸到人，砸到花花草草也不好吧？

进户门、房门、门套/门框、楼梯扶手等处表面损伤较多

厨房油烟机风管套安装不到位、橱柜柜门安装不平整

室内踢脚线缝隙过大、内开窗扇拼角缝隙未处理、固玻胶条未清理

室内强电共用一处漏保

  室内强电电路只设有一处总漏电保护开关，也就意味着家中任意插座短路就会导致总漏保“跳闸”。

  日常生活中厨房、卫生间等将来会安装微波炉、电磁炉、浴霸等此类大功率电器，线路出现短路的几率相对于其他地方要大很多，如果室内整个电路只是单单设置一个总漏保的话势必会对业主将来日常生活造成诸多不便。

  须按照要求设有分漏保，厨房、卫生间等单独使用一个漏保。这样，即使将来厨房、卫生间发生短路也只是对应的漏保启动断电保护，不会对其他电路造成影响！

规范出处：

《住宅设计规范》GB50096

6.5.2.4：除空调电源插座外，其他电源插座电路应设置漏电保护装置。

《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26 

12．3．l  每套住宅应设住户配电箱，住户配电箱应设置电源总断路器，该总断路器应具有过载保护、短路保护等功能，并应同时断开相线和中性线。

12．3．2  住户配电箱的配出回路的确定应符合以下规定：

(1)、空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、其他电源插座及照明，应单独回路设计。

(2)、每个空调电源回路不宜超过网只电源插座，但每只柜式空调电源插座匝单独一个回路。

(3)、各配出回路保护断路器均匝具有过载保护和短路保护功能，并应同时断开相线和中性线。  

(4)、电源插痤回路应有漏电保护。

楼梯护栏固定玻璃3C标识不全

  首先普及一下为什么有的玻璃需要有3C标识。

  标有3C标识的玻璃我们称之为“安全玻璃”，通常面积较大的落地玻璃、7楼或以上楼层朝外开的窗户玻璃等都必须使用“安全玻璃”，这种安全玻璃一般以夹胶或中空玻璃的形式出现。“安全玻璃”与普通玻璃具有两点本质上的区别，一是当“安全玻璃”受到撞击等情况破碎时玻璃表面只会形成蜘蛛网装碎裂并且不会出现脱落，而普通玻璃则会整块破碎脱落；二是安全玻璃的成本价格是普通玻璃的数倍。

  其中第二点区别是很多开发商罔顾业主安全而偷工减料的原始动力。在这里我们说华府国际楼梯护栏的固定玻璃3C标识不全算是比较婉转的描述了，因为我们在其中一块玻璃上看到了标识。更直接点可以说怀疑其他玻璃是否安全玻璃，开发商有义务也有责任拿出安全玻璃的检测证明来说服业主和我们。

  另外需要说的是，根据规定要求，玻璃表面3C标识必须在显眼处标注，不允许在安装过程中被任何形式的遮挡，也就是说如果开发商给出的理由是玻璃安装时3C标识被盖住了、遮住了这些都是不成立的废话。

建筑上要求使用安全玻璃的位置：

《建筑安全玻璃管理规定》（2004年1月1日起施行）列举了建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃。

（一） 7层及7层以上建筑物外开窗。

（二）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边（玻璃在框架中装配完毕，玻璃的透光部分与玻璃安装材料覆盖的不透光部分的分界线）离最终装修面小于500mm的落地窗。

（三）幕墙（全玻幕除外）。

（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶。

（五）观光电梯及其外护围。

（六）室内隔断、屏风。

（七）楼梯、阳台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板。

（八）用于承受行人行走的地面板。

（九）公共建筑物的出入口、门厅等部位（包括1、门玻璃2、安装在门上方的玻璃 3、安装在门两侧的玻璃，其靠近门道开口的竖直边与门道开口的距离小于300mm ）。

（十）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。

验房总结：

  对于华府国际存在的问题重点反而不在施工质量上，但可以说开发商所称的1500元/平米的装修标准还是虚高了不少，从装修用材等方面来看的确不值这个价钱。

  大家关注的焦点更在设计及配套等硬伤方面，这些问题整改难度都比较大，想要开发商给出满意的解决方案几乎不可能，现在只能寄希望于通过对话可以获得开发商的部分赔偿相信这是比较靠谱的结果了。