主题：「专家验房」精装验房“惊”呆验房师 富力尚悦居黑势力横行

注：我方始终保持独立、客观的第三方立场，本文仅陈述该项目现场验房真实存在的问题，并对问题的性质、危害及可能产生的后果进行分析，意在对未验房的业主作出提醒。部分买房做投资用途的个人或许会对本文有抵触情绪，如损害了您的利益，在此提前表示抱歉！

时间：2016年8月26日--8月31日   

地点：南京市雨花区板桥新城新湖大道

验收楼盘：富力尚悦居

建筑类别：高层；毛坯/精装修

户型面积：92㎡、104㎡、132㎡等

产权：70年

得房率：80%左右

项目特色：品牌房企；

销售均价：≈18000元/㎡-24000元/㎡

开发商：富力地产（富力南京地产开发有限公司）

物业公司：恒富物业管理有限公司南京分公司

典型缺陷：外墙渗水、安装问题、设计缺陷等

总体评分：★☆☆☆☆

验房师：翘楚验房监理网（www.qcyf.net）高级验房师银晶、裔小安、徐跃明、龚世鸿、马广宁、毛湘林、赵文...

  2011年，作为“华南五虎”之一的富力地产强势进入南京，然而，高调入市并没有带来与品牌号召力相符的产品。其首个项目，位于城东麒麟板块的富力十号项目曾因精装修交付时验房问题严重而被翘楚验房监理网评为“南京最差精装修交付典范”，引发大批业主的多次维权。殊不知，这些年来，质量问题一直在富力地产急速扩张的道路上如影随形。

  “中国地产十强精筑，富力尚悦居是富力地产“悦居系”品牌在南京的升级力作，港式智能精装范本，无论是在设计、选材还是施工上，都更精益求精，是富力地产旗下的标杆作品。”

  这是官方介绍中对富力尚悦居的描述。而该项目开盘至今就风波不断，频频抢占本地房地产媒体头条。从“捂盘惜售”到“虚假的一中学区承诺”再到“楼号由6变4的质疑”，这就是富力地产进入南京后开发的第二个项目，剧情丰富的“智能精装范本”——富力尚悦居所经历的波折。

  富力地产是我见过的最特别的一家房企，抛开其备受诟病的项目品质不谈，其特立独行的企业经营理念以及类似于“不食人间烟火”般的气质不免令人想要走近它、研究它...

  那么它的特别之处究竟在哪呢？和大家分享一下对富力地产的一点小小印象：

1、这是我见过被曝负面最多的房企开发商之一。包括央视在内的全国房地产相关媒体都报到过富力地产开发的项目质量问题频发，在百度搜索“富力地产 质量”等相关关键词，弹出的结果页面负面报到率接近100％；

2、这是我见过的因为房子质量差而有了属于自己的百度百科的公司。百度百科词条“富力质量门”专属富力地产，全面补充了富力地产官网当中未及全面的企业介绍；

3、这是我见过最“不怕开水烫的死猪”。面对排山倒海的指责、络绎不绝的维权事件、应接不暇的负面新闻，富力地产始终保持着“不公关，不处理，不关注，不解决”的“四不”原则；

4、这是我见过最成功的品牌反向营销成功的案例。富力地产不按常理出牌，不遵循一般品牌经营逻辑，从不靠口碑营销却反向专注于被“骂臭”，终于从这些年的坚持中看到了成效，从偏安一隅到“华南五虎”再到布局全国，一路走来发展始终伴随着被骂，但却让富力地产的品牌家喻户晓，牛！

富力地产近十年质量门项目

  前期情节铺垫已经够多，剧情将要迎来高潮，而通知交房无疑就是富力尚悦居这个故事的“高潮”章节。所有相关各方都怀着同样既忐忑又兴奋的心情迎接“高潮”的来临。

  施工方忐忑于施工质量不过关该咋办的同时又兴奋于交付过后即将到手的工程款；开发商方面忐忑于对存在的问题心知肚明而心虚，又兴奋于交房过后的浑身轻松；物业方忐忑于无法预料的交付期会否爆发业主维权但又兴奋于项目完工终于可以正式接手小区的期待；而业主们呢？忐忑于富力十号交房时的场景是否会在富力尚悦居再次重见，同时也兴奋于新房到手后布置新居的那份愉悦....

现场验房：

  终于，这一切都将在这几天揭晓！富力通知业主来收房了！这次富力尚悦居会延续“质量门”的传统吗？跟随验房师去现场看一看吧！

  富力尚悦居小区内部整体的环境包括绿化、道路、小区景观、公共设施等外部条件以及楼间距、容积率等直接影响到观感和入住体验方面，富力相对于周边其他项目不仅毫不逊色，甚至更有优势，相信这也是支撑富力项目升值的要素之一。

  但光是面子工程做的好并不能真正体现项目品质，“里子”如何才是每一位业主真正关心的。

  我们先从外部开始看起...

燃气管未涂刷黄色防腐蚀识别漆

  根据规定燃气管外观应明显区别于其他管道，需在表面涂抹黄色识别漆。

  现场我们看到有地下自行车库出入口紧挨着楼栋，与一楼住户窗户直接“零距离”，这就存在几个可能的问题。

  首先是噪音问题。虽然自行车库不比汽车车库进出有那么大的噪音，但是不断进出的人和车辆以及结伴而行时的交流聊天，这些声音长期下来就变成了噪音，一楼住户将会不胜其扰，必须时刻紧闭窗户来杜绝噪音。

  对于住宅室内噪声标准是有相关规定的，在关闭门窗的情况下：

卧室/书房    白天≤40分贝  晚上≤30分贝；

起居室(厅)   白天≤45分贝  晚上≤35分贝。

  另一个方面，从图上我们可看到，车库顶棚支架已经完全覆盖了一楼住户家卫生间的窗户，不必说，卫生间的采光将会直接受到影响。

  在现场我们看到小区里有几处建筑，据业主所说是小区变电房，对于此类大型变电房，对小区住户是有可能造成影响的。其中最常见的也是影响最大的当属辐射问题。

  网上有人为高压线路辩护时经常举一个电力系统的专有名词：“安全距离”。认为只要超过这个距离，肯定安全，其实这是不全面的。

  所谓的“安全距离”，是专用在电力设施检修过程的一个术语，说通俗点，就是不被电到的安全距离。（高压会使空气电离，从而空气也变成导体），所以所谓的安全距离是与电磁辐射没有关系的。超过这个距离，辐射还是依然存在，而辐射是导致孕妇所生婴儿患上白血病的罪魁祸首。

  目前对此类设备与建筑物之间的距离有一定要求。比如一般10KV—35KV变电站，要求正面距居民住宅12米以上，侧面8米以上；35KV以上变电站的建设，要求正面距居民住宅15米以上，侧面12米以上；箱式变电站距居民住宅5米以上。由于我们并没有对现场配电房与楼栋的距离进行实地测量，所以在这里我们不好判断这属不属于问题，但我们对此还是有责任提醒大家需要注意。同时还要提醒，以上所说的距离都不是直线距离，而是以配电房本身为圆形，距离为半径所覆盖的圆形范围以内所有的区域。

  配电房除了电磁辐射，还有低频噪音污染问题，电流的声音会让居民不得安宁！所以为了隔音的目的通常会把变压器放在配电室或者地下室。主要是变压器有嗡嗡声，夜间会吵，尤其是负荷大时会响得厉害，并且配电房的噪音属于低频噪音，穿透力非常强，即使关紧了门窗依旧无法逃脱噪音的骚扰。

  在进入室内验房之前有个疑问在这里和大家分享一下，图上电梯按钮是什么意思？就是这样的造型还是怎么？为什么看其他楼内电梯的按钮是带上、下标识的？

进户门松动、门槛表面损伤、门面掉皮

  对于富力方面声称的豪华实木大门就是这样的...

门套表面异物未处理、墙纸异物凸点、吊顶灯带头黏连

  这是门套在刷漆之前没有把表面依附的异物清理干净导致最后呈现出的效果就是上图这样。

  同样的问题也出现在墙纸施工上，由于铺贴墙纸前墙面基层处理不干净就草草的开始铺贴墙纸，完成后就发现墙纸表面有许多图中所示这种凸点，非常影响美观。

柜门安装不平整、不垂直

橱柜抽屉木板固定不到位

衣柜木板断裂、灯不亮

  可以说，富力尚悦居配套的橱柜厂家绝对不是什么大品牌厂商，无论是橱柜本身的产品质量还是安装施工人员的素质水平都急待提高，而相对于3000元/㎡的装修单价，这样的配套简直就是讽刺。

  验房的过程中我们看到室内配套的橱柜几乎都有问题，大部分是安装方面不到位，出现了柜门不平整或者高低不平等等问题。这些问题不仅使得整体观感受到了影响很多更是直接影响了使用。

强电箱内缺限位块、室内多处插座面板安装不平行、强弱电间距不符

  室内强电（即普通三相/两项插座）和弱电（即电视、电话、网络等）插座面板不能直接紧靠摆设一起这是常识，这是由于强弱电线路如果靠的太近，使用过程中强电会对弱电产生干扰，对业主日后的使用造成影响。至于影响的严重程度取决于强弱电间产生干扰的强度，比如会出现看电视时屏幕有雪花、打电话时听筒中有“滋滋”的干扰声、上网时网速会由于干扰变卡慢等等。

卫生间开关缺盖、厨房插座缺地线

  众所周知，插座相位由零、火、地三项组成，缺任意一项都不行，而这之中又以缺少地线隐患最大，最为危险！

  一般插座缺相问题最常见的三种情况是：缺零线、缺地线和零火线接反。通常不会出现缺火线情况。

  缺零线时电器直接无法使用，这种情况在日常使用中比较容易发现；零火线接反将对电器造成损害，例如零火线接反的情况下电风扇会出现反转现象；缺地线最为危险，因为大家知道电器“接地”是为了安全防止漏电，或在打雷闪电等极端天气情况下极易发生火情等情况。所以缺地线的问题绝对不可以忽视！

插座面板缺失

下水管未加装存水弯

  存水弯分S型存水弯，P型存水弯，u形存水弯，存水弯是建筑内排水管道的主要附件之一，其作用是在其内形成一定高度的水柱(一般为50～100 mm)，该部分存水高度称为水封高度，它能阻止排水管道内各种污染气体以及小虫进入室内。

  这里并非强制要求加装存水弯，但通常情况下地漏下水管道都会加装，由于富力尚悦居精装交付的缘故，其他如卫生间、厨房等的下水管是否按要求加装了存水弯我们不得而知，但阳台是明显没有装的。而存水弯的用途说简单了就是防臭，并且成本很低。富力连这都要省，我想也是无所不用其极了。

瓷砖拼接不到位

窗台面砖破损、卫生间洗漱台石材断裂、橱柜上台面石材不到边

厨房移门玻璃未见“3C”标识

  首先在这里做个知识普及，什么样的玻璃需要有3C标识，有3C标识的玻璃代表什么。

  安全玻璃：

  安全玻璃是一类玻璃的统称，其特性为经剧烈振动或撞击不破碎，即使破碎也不易伤人的玻璃。钢化玻璃、夹胶玻璃、贴膜玻璃等均为安全玻璃。

  判断是否为安全玻璃的首要条件是看玻璃表面需清晰印有国家强制安全认证标识（3C认证）。所以印有3C标识的玻璃为安全玻璃。

  除此之外，规定安全玻璃必须在四角处明显位置标有清晰的3C标识，这样就杜绝了施工方以玻璃安装后标识被遮挡等此类托词。

  哪些情况下必须采用安全玻璃：

  根据《建筑安全玻璃管理规定》第六条，建筑物需要以玻璃作为建筑材料的下列部位必须使用安全玻璃：

（一）7层及7层以上建筑物外开窗。

（二）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于50cm的落地窗。

（三）幕墙（全玻幕除外）。

（四）倾斜装配窗、各类天棚、吊顶。

（六）室内隔断、屏风。

（七）楼梯、阳台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板。

（八）用于承受行人行走的地面板。

（九）公共建筑物的出入口、门厅等部位。

（十）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。

  好了，了解完安全玻璃的概念再回过头来看厨房移门玻璃的问题。

  对照上述“安全玻璃”使用规定我们会发现，厨房移门玻璃明显适用于必须使用安全玻璃部位当中的第二条，那么玻璃必须在四角处明显位置标有清晰的“CCC”认证标识，而我们在富力尚悦居看到的这处厨房移门所用玻璃显然没有按照规定使用安全玻璃，这是不是叫做偷工减料就不用再说了。

外墙腰线隐患

  有些楼盘为了追求外立面美观立体会在部分楼层外立面设计外墙腰线以作装饰用途，但外墙腰线一直觉得是个华而不实的设计，之所以这么说，因为我们过往的验房经验告诉我们，往往外墙的腰线部分反而是最容易出问题的地方，装饰用途的设计瞬间就转化为房屋“隐患”。

  第一点，外墙腰线是最产生屋内渗漏的最大元凶，试想一下，屋外雨水本应顺直墙体流淌，而外墙突出部分的腰线在此时就成了一道收集雨水的“水渠”，积聚在腰线缝隙处的雨水无法排出只能不断地渗入室内。

  当然，并非所有外墙腰线处一定会产生渗漏，这两者之间并没有绝对的关系，但无疑腰线是会对外墙渗水起到“助力”的作用。

  除了容易导致渗漏以外，腰线还有可能造成安全隐患。

  我们对富力尚悦居楼外观进行远景和楼内俯瞰视角的拍摄照片中可以看到，虽然当时我们所处楼层外墙并没有腰线，但可以明显看到图中箭头所指楼层外墙腰线是连通的，也就是说外墙腰线相当于在建筑外立面搭设了一处可供通行的平台，而任何人只要上到平台便可以轻松到达该楼层的任意一户业主家。

  这代表了什么？整层房屋都存在了安全方面的隐患。而想要消除此等隐患，开发商就必须在该层每户业主家与腰线相连的部分卧室或客厅加装安防设施，也就是红外幕帘装置，并且连通到小区物业以防止不可预期的事件发生。

  我们并没有进入到外墙腰线楼层的房屋内，在此仅仅作为翘楚验房监理网对大家的提醒，如果你的房子正好处在有腰线这层，那么请看看室内是否加装了安防设施。

次卧室无外遮阳设施

  富力尚悦居交付的部分户型当中存在这一问题。与图中卧室同朝向的主卧室是加装了可移动外遮阳设施的，而次卧室却并没有加装。同时验房师也查看了整个室内的遮阳条件，并不能达到规范中所要求的遮阳率。

  根据《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》第5章2条建筑遮阳要求：

  以南京为例，南向窗夏季接受阳光辐射近2000w/m“，东、西向窗接受阳光辐射近4000w/m“，故本标准要求设置遮阳设施。

  遮阳率应达到80%是指夏至日直射阳光的遮挡系数，阳光必须遮挡在窗玻璃平面以外。计算表明，按本准备采用遮阳措施，可节约空调耗冷量4一SW/m2。

  遮阳设施既要能够夏季太阳辐射，又要求不影响冬日阳光进人室内，也不应影响通风和正常采光，南向窗仅设固定遮阳设施就可满足以上要求，东、西向窗则必须另设活动遮阳措施。