主题：【专家验房】朗诗保利麓院交付 精装验房延续朗诗一贯问题

时间：2015年10月3日  上午10:00

地点：南京市栖霞区汇通路和灵山北路的交汇处的东南边

验房楼盘：朗诗保利麓院

建筑类别：别墅、花园洋房；精装修

产权/得房率：70年/约80%

户型面积：≈125㎡/138㎡

项目特色：品牌房企、地铁沿线、花园洋房、科技住宅

销售均价：≈27000元/㎡

开发商：保利江苏房地产发展有限公司/南京学尚置业有限公司

物业公司：朗诗物业

典型缺陷：细节施工毛糙、配套安装不到位

总体评分：★★★☆☆

验房师：翘楚验房监理网首席验房师韩常龙

  近些年国内房地产市场可谓热闹非凡，各种新颖的商业模式不断推出市场，当新的模式推出后大批房企随即跟进，给人一种成熟模式大范围运用的错觉，其实大家都只是停留在尝试的阶段而已。

  兴起不久的房企合作拿地、共同开发的模式正是这其中的代表。

  地处仙林板块的项目——朗诗保利麓院就是朗诗地产与保利地产采取合作拿地、共同开发模式的最新尝试。

  我们所认识的房地产行业往往是资金充足、拿地从不计较成本、每天在全国各地创造地王不断刷新地价及售价的“任性”行业。但从近几年来看，楼市“春天不再”已是业内普遍共识。往往当一个行业利润整体下滑时对应的会是一个竞争异常激烈的市场，降价、亏本抢占市场这样的手段早已司空见惯。

  但房地产不同于一般行业，开发商之间不存在“你死我活”的竞争状态，而是共同推高房价实现共赢。这样的行业在面对市场变化时采取这样的合作模式也就并不奇怪了，但没有市场竞争产生的红利，我们普通老百姓就没办法享受到房价下降带来的实惠。不过，这就是国情。

  目前南京已有多家房企进行联合开发，如上海建工+招商地产=招商雍和府、世茂+招商=世茂招商语山、弘阳+绿地=绿地悦峰公馆、明发+世茂=明发世茂荣里等项目主要操作方式为一方提供土地一方提供材料、技术和人员。而此次朗诗与保利在仙林区域的合作却打破了该种合作模式，据悉此次两家共同出资组建了学尚置业有限公司，用于开发和管理该地块上的新项目。

  这样的合作无疑可以有效控制资金支出、降低开发风险，这就是所谓的“轻资产、低风险”模式。好了，入正题了，我们来看看今天验房将会发现哪些问题...

验房案例：

朗诗钟山绿郡精装验房暴露设计缺陷（附图）http://www.qcyf.net/yf/zldp/1972.html

朗诗绿色街区交付 实地验房结果令人失望（附图）http://www.qcyf.net/yf/zldp/1952.html

“现场 验房”

  朗诗保利麓院位于仙林老牌别墅山水风华的南面。地块北部由保利地产开发，主要以叠加及联排产品为主，南面由朗诗地产打造科技住宅，产品涵盖花园洋房及叠加别墅。简单来说，该项目虽然统称为朗诗保利麓院，但其实是保利礼墅+朗诗麓院两个独立的项目，而今天接受验房的正是精装修交付的朗诗麓院。

  朗诗地产主打科技住宅这是大家众所周知的，朗诗地产项目主打精装修也是尽人皆知的，但朗诗地产的精装修项目质量恐怕没有多少人知道。很荣幸，朗诗在南京的所有项目精装修交付我们都曾在现场进行过实地验房。装修施工质量一直是朗诗项目遭诟病的一大因素，这次是否有所改善？看下去就知道了...

进户门框不垂直

  还没有进到室内，经验丰富的首席验房师韩常龙老师就已经发现了问题。

  在进户门开启关闭的那一刻，验房师看出了整扇门垂直度有些偏差，为了确定是门扇安装问题还是门框安装问题，验房师拿出专业检测工具——磁力线坠进行检测。经查证，此处问题是由于进户门门框安装上下垂直度有偏差导致。

室内门窗玻璃多处划痕

  翘楚验房监理网验房师现场对室内门窗进行查验时发现玻璃表面存在多条划痕，且长度及数量均超出了规定允许的标准范围。这样的情况在整改过程中如果可以通过处理解决最好，否则必须更换玻璃。

相关法规：

《钢化玻璃国家标准》http://www.qcyf.net/f/2091.html

4.2 外观质量

   钢化玻璃的外观质量必须符合表 5的规定。

室内房间门、厨房橱柜门等处安装不平、阳台门外把手装歪

强电箱内无标识标贴/缺限位块、室内多处强弱电插座间距不符合规定

  强电箱内有对应准确、分类清楚的标识标贴是非常重要的，每个空气开关代表了每一路电路对应着每一个功能区，必须划分清晰、标识清楚，像图中这样完全没有标识的情况下，如果没有及时发现这一问题等到业主入住后电路出现了问题自己根本无法判断究竟是什么地方发生短路，而最清楚电路划分的只有施工单位的工人，临时再找物业也好找施工单位也好，都是很麻烦的事。

  而室内强电（即普通三相/两项插座）和弱电（即电视、电话、网络等）插座面板不能直接紧靠摆设一起这是常识，这是由于强弱电线路如果靠的太近，使用过程中强电会对弱电产生干扰，对业主日后的使用造成影响。至于影响的严重程度取决于强弱电间产生干扰的强度，比如会出现看电视时屏幕有雪花、打电话时听筒中有“滋滋”的干扰声、上网时网速会由于干扰变卡慢等等。

相关规范：

《国家住宅装饰装修工程施工规范》http://www.qcyf.net/f/3863.html

16.3.5电源线（强电插座、开关）与通讯线（弱电电视、电话、网络）不得穿入同一根管内。

16.3.6电源线（强电插座、开关）及插座与电视线（弱电电视、电话、网络）及插座的水平间距不应小于500mm。（不能同槽）

16.3.7电线与暖气、热水、煤气管之间的平行距离不应小于300mm，交叉距离不应小于100mm。

室内多个房间插座面板安装不平行、厨房插座设计不合理

  这样的问题就用不着多说了，特别是厨房这处电源插座的设计，基本上已经丧失了实际正常使用的功能。

厨房冷热水管阀未固定

房门门框未打胶

  相邻房间木门套紧靠着安装的位置门框都没有打胶，其他（另一边门框及顶框）都做了打胶。很明显，木门套没有遵循安装完一个再安装下一个的顺序，而是全部安装好了之后发现紧靠的门框剩余的空间已经没办法打胶于是就放任不管了。未处理的这一边框时间久了就会出现松动甚至脱落的情况发生。

主/次卫生间窗玻璃磨砂膜未到边、卫生间镜面上檐未处理

  现场发现一处有趣的问题，朗诗保利麓院这种定位中高端的项目，卫生间窗户没有直接使用磨砂玻璃而是在玻璃上覆贴膜也，搞的档次立马降了不止几个级别，这也就罢了，主、次两处卫生间居然发现窗户玻璃上的磨砂膜居然都没有贴到边，难倒尺寸没有量就直接裁剪了吗？从现场看上去，原本因为玻璃贴膜就已经跌了好几个档次，再看连膜都没贴到边，从窗户顶上膜没到边的那道缝隙可以看到外面实在让人大跌眼镜。

室内墙面几处墙纸拼接缝明显、地板不实

主、次卧室窗电动外遮阳帘关闭后漏光

  从上面图中可以看到，卧室电动遮阳帘关闭后漏光还是相当严重的。这样的外遮阳帘安装明显没有调试到位。

卫生间洗漱台面缝隙未处理

  验房师现场检查时发现，卫生间台面存在缝隙没有处理，看上去非常影响美观。

  像这种问题其实处理起来很简单，将台面缝隙打个胶补一下，用美缝剂填充一下都是可以的，处理过后效果与没有处理会有很大的差别。

室内地面新风系统盖板变形、起翘，边角锋利易割伤存有隐患

  清楚的记得，在离朗诗保利麓院不远，同属仙林板块的朗诗旗下精装修项目——朗诗钟山绿郡，配备有相同的新风系统，但是我们在朗诗钟山绿郡验房的过程中并没有发现盖板变形、起翘甚至锋利的边角容易伤人这样的问题。

  而且，朗诗钟山绿郡的新风系统盖板并不是简单的盖在地板新风口上，如果记的没错的话应该是有个卡扣或者轨道之类的设计，让盖板可以扣在地板上。而朗诗保利麓院我们现场查验时发现这里新风系统盖板仅仅是简单的往新风口上一摆，没有任何固定的措施，虽然这样方便了打开盖板清理或者维修，但毕竟清理和维修并不属于高频率事件吧？总不能一天要清理个三五次吧？但没有固定的盖板却实实在在留下了隐患。

  还没有入住，新风盖板已经有变形、起翘的现象存在，更重要的是，盖板四个边角相当锋利，大人在家如果不穿鞋，不注意碰到都会被割伤，更何况万一家中有小朋友的话，那被伤到的概率就会大的多。希望这点能够引起开发商足够的重视！

验房案例：

朗诗钟山绿郡精装验房暴露设计缺陷（附图）http://www.qcyf.net/yf/zldp/1972.html

厨房油烟机未固定

  原本我们在初步查验的时候发现油烟机左右高低不平，以为是安装没有到位，再到我们室内其他地方都检查完后回到厨房再次查验油烟机发现原来油烟机根本没有固定，拿手推动油烟机可以摆出各种角度的造型。这样的厂家对待产品的安装施工态度不是“马虎”这个形容词就能够概括的了，简直是糊弄人啊？而对于竣工后开发商牵头的分户验收所达到的效果，在这里也只能“呵呵”一声了。

阳台下水管挂钩断裂损坏、主下水管检修口被堵死

  施工人员和验收人员视力可能都有缺陷，不然这样的问题居然会留到交付后业主来拿房的时候被发现，这不就是个笑话吗？

“验房 总结”

  朗诗地产的精装修项目很多问题如出一辙，眼看就要形成“文化标志”了吧？

  “可贵”的坚持的精神，这么久以来，项目一个接一个的交付，问题不断的上报，可惜到下一个项目交付的时候问题依旧，只不过项目不同而已。就没有哪怕一个问题是得到朗诗地产关注重视的，说起来觉得挺失败的，验房这个行业改变了很多人，改变了业主买房的态度，让大家产生了维权意识；改变了许多开发商，在工程质量上不敢再“胡作非为”。但遗憾的是目前为止始终没能改变朗诗地产...